ما هى فحوصات العين؟ [ الكاتب : غاااوي نت - آخر الردود : غاااوي نت - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 130 ]       »     فوائد الشبت على صحة جسمك [ الكاتب : غاااوي نت - آخر الردود : غاااوي نت - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 128 ]       »     احتاج إلى نظام تكاليف لمصنع بلاستيك [ الكاتب : اسماعيل محمد الحسن - آخر الردود : اسماعيل محمد الحسن - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 150 ]       »     بحث عن تحديد مخزون الأمان [ الكاتب : حسام هداية - آخر الردود : خبير محاسبة مصري - عدد الردود : 120 - عدد المشاهدات : 11680 ]       »     استفسار بخصوص كتابة القيد الافتتاحي [ الكاتب : أبو البراء95 - آخر الردود : أبو البراء95 - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 174 ]       »     دليل حسابات بالعربي والانجليزي ومكانة في الميزانية او الارباح والخسائر او المتاجرة [ الكاتب : waelsayed - آخر الردود : Magdy abo - عدد الردود : 2949 - عدد المشاهدات : 218386 ]       »     تحويل التاريخ الهجري الى ميلادي [ الكاتب : عصمت عبده - آخر الردود : عصمت عبده - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 465 ]       »     الاعفاء الضريبى للاشخاص ذوى الاعاقة المنصوص عليه بالقانون رقم 10 لسنة 2018 [ الكاتب : ezzatgammal - آخر الردود : ezzatgammal - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 598 ]       »     إجراءات تأسيس الشركات والرسوم وفقا لأحكام قانوني 72 لسنة 2017 [ الكاتب : هشام حلمي شلبي - آخر الردود : هشام حلمي شلبي - عدد الردود : 156 - عدد المشاهدات : 70266 ]       »     أسألكم الدعاء لوالدتي وعمي من يعرفهما فليشهد لهما بالخير ومن لم يعرفها [ الكاتب : هشام حلمي شلبي - آخر الردود : هشام حلمي شلبي - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 579 ]       »     دور المحاسبة القضائية في التدقيق والتحكيم المالي في المملكة - بحث [ الكاتب : هشام حلمي شلبي - آخر الردود : هشام حلمي شلبي - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 603 ]       »     قانون الضريبة على الدخل باللائحة التنفيذية - محدث حتي مايو2020 [ الكاتب : هشام حلمي شلبي - آخر الردود : هشام حلمي شلبي - عدد الردود : 3 - عدد المشاهدات : 4158 ]       »     معايير المحاسبة المصرية الجديدة نسخة الجهاز المركزي اغسطس ٢٠٢٠ [ الكاتب : هشام حلمي شلبي - آخر الردود : هشام حلمي شلبي - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 837 ]       »     ما هى البدلات المعفاه من الضريبة على المرتبات [ الكاتب : محمد حامد عثمان - آخر الردود : khaledeos - عدد الردود : 5 - عدد المشاهدات : 30670 ]       »     تقوية الجهاز المناعى فى زمن الكورونا [ الكاتب : غاااوي نت - آخر الردود : maram2020 - عدد الردود : 1 - عدد المشاهدات : 3062 ]       »     بيان بالقوانين الصادرة لسنة 2020 [ الكاتب : على أحمد على - آخر الردود : على أحمد على - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 1094 ]       »     بيان بقرارات وزير المالية الصادرة لسنة 2020 [ الكاتب : على أحمد على - آخر الردود : على أحمد على - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 1097 ]       »     english speech patterns [ الكاتب : عمرو محم - آخر الردود : عمرو محم - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 1693 ]       »     فهرسة للكتب المؤلفة عن المولد النبوى والصلاة على المصطفى الحبيب [ الكاتب : جلال 777 - آخر الردود : جلال 777 - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 1756 ]       »     صلوا على رسول الله وآله الاطهار(موسوعة ضخمة جدا) [ الكاتب : جلال 777 - آخر الردود : جلال 777 - عدد الردود : 0 - عدد المشاهدات : 1720 ]       »    


إضافة رد
قديم 05-04-2015, 01:09 PM
  #1
على أحمد على
 الصورة الرمزية على أحمد على
 
تاريخ التسجيل: Jun 2006
العمر: 73
المشاركات: 2,458
افتراضي أبحاث التصرفات العقارية فى ظل القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته

أبحاث التصرفات العقارية فى ظل القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته
أولا- نصوص قانونية:
نص المادة 42 من القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاتها:
مادة (42):معدلة بالقانون 101 لسنة 2012 الصادر بتاريخ 6/12/2012 وتم نشره بالجريدة الرسمية العدد 49 تابع أ بتاريخ 6/12/2012 على النحو التالي :-
تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءاً منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت إقامة المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير.
تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، وسواء كانت المنشأة مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، وسواء كانت مشهرة أو غير مشهرة ، وسواء كانت هذه العقارات تقع داخل أو خارج كردون المدينة .
وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التصرف .
وفي حالة شهر التصرف يكون على مكاتب الشهر العقاري تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر ، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ .
وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار المصلحة بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الشهر.
وفى تطبيق حكم هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما، ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية أو الاستيلاء للمنفعة العامة أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام.
ويسري مقابل التأخير المقرر بالمادة (110) من القانون اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة بالفقرتين الثالثة والرابعة من هذه المادة .
ويخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالي الضرائب المستحقة على الممول في حالة تطبيق البند (7) من المادة 19 من هذا القانون .
تم التعديل بالقانون 11 لسنة 2013 الصادر بتاريخ 18/5/2013 وتم نشره بالجريدة الرسمية العدد 20 مكرر بتاريخ 18/5/2013 لتكون على النحو التالي:-
مادة (42): تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها، عدا القرى سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، وسواء كانت المنشأة مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة .
وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التصرف ، ويسري مقابل التأخير المقرر بالمادة (110) من قانون الضريبة على الدخل اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة .
وفي حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقاري تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر ، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ .
وفى تطبيق أحكام هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالوصية أو التبرع بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما، ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام.
ويخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالي الضرائب المستحقة على الممول في حالة تطبيق البند (7) من المادة 19 من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته .

فتوى مدى خضوع التصرفات العقارية غير المشهرة من عدمه
إليكم هذا الكتاب الصادر من الإدارة العامة للبحوث تحت رقم 1133 بتاريخ 27/10/2008

مصلحة الضرائب المصرية
قطاع البحوث والاتفاقيات الدولية
الإدارة العامة لبحوث ضرائب الدخل
**************
السيد الأستاذ / مدير عام مأمورية ضرائب .............
تحية طيبة ..... وبعد،،،
إيماء إلى كتاب سيادتكم 1049 بتاريخ 20/10/2008 بشأن موافاتكم بالرأى فى مدى خضوع التصرفات العقارية غير المشهرة من عدمه.
نتشرف بإفادة سيادتكم أنه استقر الرأى إلى :
أن الواقعة الناشئة لضريبة التصرفات العقارية هى واقعة الشهر والتسجيل طبقا لقانون الشهر العقارى وذلك تطبيقا وذلك لحكم المادة (42) من القانون (91) لسنة 2005 وتعديلاته بإصدار قانون الضريبة على الدخل.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام،،،
مدير عام
الإدارة العامة لبحوث ضرائب الدخل
سيد محمود على
تحريراً فى 23/10/2008

أصدرت مصلحة الضرائب كتاباً دورياً؛ لبيان مدى خضوع الأشخاص الاعتبارية لضريبة التصرفات العقارية.
وأكدت المصلحة فى القرار الصادر بالكتاب الدورى رقم 16 لسنة 2013، أن الضريبة على التصرفات العقارية، لا تسرى على التصرفات العقارية التى يقوم بها الأشخاص الاعتبارية، وفقا للمادة 42 من قانون الضريبة على الدخل، وتسرى فقط على التصرفات العقارية التى يقوم بها الأشخاص الطبيعيين.
وذكر القرار أن المادة 42 من القانون تفرض ضريبة بسعر 2.5 % على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها عدا القرى، ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التصرف، وفى حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقارى تحصيل الضريبة وتوريدها للمصلحة خلال 30 يوماً من تاريخ تقديم طلب الشهر، مالم يكن تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل ذلك.
ثانيا : ضريبة التصرفات العقارية فى ثوبها الجديد
المصدر-الأهرام الإقتصادى
شريف الكيلانى
نصت المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 قبل تعديلها بالقانون رقم 11 لسنة 2013 على ما يلى: تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أى تخفيض على اجمالى الإيرادات الناتجة عن التصرف فى العقارات المبنية أو الاراضى داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت إقامة المنشآت على ارض مملوكة للممول أو للغير وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث فى العقارات التى آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية فى رأس المال للشركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
وفى تطبيق حكم هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية أو الاستيلاء للمنفعة العامة أو للتحسين كما لا يعتبر تصرف خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام وبموجب هذا النص تفرض الضريبة على التصرفات التى ترد على العقارات المبنية أو الاراضى داخل كردون المدينة.
ويقصد بالتصرفات كل ما من شأنه أن يؤدى إلى نقل الملكية كالبيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة وتقديم العقار كحصة فى شركة ويقوم بها الممول عن إرادة منه وذلك بخلاف الوقائع القانونية التى تكسب الغير حقوقا على العقار بغير إرادة منه كالميراث والحيازة.
ولقد استقر قضاء محكمة النقص وفتاوى مجلس الدولة فى ظل هذا النص وسابقيه على انه يجب أن يكون التصرف قد تم شهره لأنه بالشهر وحده يتحدد المركز القانونى لطرفى التصرف فى المواد العقارية ويتحقق معنى تداول الثروة العقارية التى أراد المشرع مواجهة ظاهرة الإثراء المفاجئ عن هذا الطريق لذا ربط المشرع بين الضريبة وبين رسوم التوثيق والشهر فألزم مكاتب الشهر العقارى بإخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة بما مفاده أن الواقعة المنشئة لتلك الضريبة هى شهر التصرف وليس مجرد انعقاده.
ورفض مجلس الدولة حينئذ اعتبار العقد العرفي كافيا لفرض الضريبة على التصرف العقارى الناشئ عنه مفسرا عبارة التصرف الواردة فى قانون الضريبة بأنها التصرف فى الحق أى نقل الحق من شخص لأخر باعتبار أن التصرف فى الحق إحدى السلطات التى يخولها الحق العينى فيكون المقصود بالتصرف هو نقل الملكية وليس مجرد إجراء عمل قانونى من شأنه نقل الملكية كعقد دون استيفاء الركن الذى حدده القانون لنقل الحق وهو التسجيل.
وقد أدى ذلك إلى خروج العديد من التصرفات العقارية التى يجريها الممولون من نطاق الخضوع للضريبة لأنها لا تشهر فى مصلحة الشهر العقارى وذلك بالرغم من أن القانون لم يربط بين تحصيل الضريبة وواقعة الشهر كما كان فى ظل القانون رقم 157 لسنة 1981 حين كان يلزم مصلحة الشهر العقارى بتحصيل الضريبة وتوريدها بل اكتفى فى القانون 91 لسنة 2005 بإلزام مصلحة الشهر العقارى بمجرد إخطار مصلحة الضرائب عن هذا الشهر ومع ذلك يمتد نطاق فرض الضريبة على العقارات غير المشهرة.
وإذا علمنا أن ما يزيد على 90% من العقارات فى مصر يتم تداولها والتصرف فيها بغير الشهر اكتفاء بعقود عرفية غير متنازع عليها وذلك لصعوبة إجراءات الشهر والأعباء التى تفرضها على المتعاملين لتبين لنا مدى الهدر الضريبى الذى تخسره الخزانة العامة بسبب خروج التصرفات العرفية من نطاق الضريبة فضلا عن أن ربط الضريبة بواقعة الشهر العقارى تجعل من شهر العقار بمثابة عقوبة على من يلجأ إليه لإثبات ملكيته بأن يدفع ضريبة على ذلك لا يدفعها من لا يشهر عقاره مما يشكل تمييزا غير مقبول لمصلحة ذوى العقود العرفية.
وأخيرا تدخل المشرع الضريبى بالقانون رقم 11لسنة 2013 بأن أعاد صياغة المادة 42 الخاصة بالتصرفات العقارية فى ثوب جديد على النحو التالى: "تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أى تخفيض على اجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الاراضى للبناء عليها عدا القرى سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على ارض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت هذه التصرفات مشهرة أم غير مشهرة.

عرضنا فيما أعلاه ... نصوص الضريبة على التصرفات العقارية ونستكمل الاستثناء من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة وهى:
- التصرف فى صورة تقرير انتفاع أو تأجير لمدة لا تزيد على خمسين سنة، لأن التصرف بنقل المنفعة أو التأجير لا يعد نقلا كاملا للملكية، ومن ثم لا يخضع للضريبة طالما كانت مدة الانتفاع أو التأجير لا تزيد عن خمسين سنة، فإذا زادت هذه المدة كانت قرينة على أنها تصرف بنقل الملكية مستتر فى صورة حق انتفاع أو تأجير وهى من الحقوق المؤقتة التى لا يتصور منحها مدى بعيدا من الزمن مما يعمل على الاعتقاد بأن صاحبها قد تخلى عنها للغير، مما يوجب الخضوع للضريبة.
- التصرفات الجبرية، لما كان مناط الخضوع لضريبة التصرفات العقارية أن يصدر التصرف بنقل الملكية إلى الغير بإرادة المتصرف فإن كل تصرف يجبر عليه مالك العقار يجب ألا يخضع للضريبة. وعلى هذا نصت المادة 42 بعد خضوع التصرفات المتمثلة فى البيوع الجبرية للعقارات سواء كانت بيوعا إدارية أو قضائية، أو تم التصرف من خلال نزع ملكية العقار أو الاستيلاء عليه للمنفعة العامة أو التحسين.
سعر الضريبة:
حدد المشرع سعرا خاصا لهذه الضريبة استثناء من السعر العام المقرر بالمادة 8 من القانون، بأن يجعل سعر الضريبة على التصرفات العقارية هو 2.5% وبغير أى تخفيض، وذلك على إجمالى قيمة الإيرادات الناتجة عن التصرف فى العقارات أو الاراضى الخاضعة لهذه الضريبة.


تحصيل الضريبة:
استحدث المشرع أحكاما خاصة بتحصيل الضريبة مع صورتها الجديدة، التى ظهرت فيها، لأنها تفرض على العقارات المشهرة وغير المشهرة بأن ألزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة 110 من القانون اعتبارا من اليوم التالى لانتهاء المدة المحددة، وفى حالة التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقارى تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم طلب الشهر، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ.
ويخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من اجمالى الضرائب المستحقة على الممول فى حالة تطبيق البند (7) من المادة 19 من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته.
وأصبح الحال بعد النص الجديد صريحا فى أن التصرفات التى ترد على العقارات المبنية أو الاراضى للبناء عليها خاضعة للضريبة سواء تم شهر التصرف أو لم يشهر واكتفى طرفاه بالعقد العرفى دون تسجيل.
والحقيقة إن النص على إخضاع التصرف العرفى للضريبة يعتبر اعترافا من المشرع بالواقع الذى به يعتد قانون الضريبة، كما انه لا يخالف ما استقر عليه القضاء فى الاعتداد لإثبات الحق فى الملكية بين طرفى العقد، ومن ذلك:
1-المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشترى باعتباره خلفا خاصا للبائع جميع الدعاوى المرتبطة بالحقوق المتعلقة بالبيع ط 6689 لسنة 72 فى جلسة 22/1/2013.
2- من المقرر أن اشتراط تسجيل أو توثيق أو شهر أو التصديق على عقد البيع المتضمن التصرف فى أراضى البناء المقسمة لدى مكاتب الشهر العقارى أو التوثيق لا يعدو أن يكون شرطا لقبول المحرر كوسيلة من وسائل إثبات الملكية أو سبيلا من سبل ضمان عدم المنازعة فيما تضمنته تصرفات أو طريقا لعدم إنكار ما أثبت فيها من تاريخ أو توقيعات، وعدم إجرائه لا ينال من حدوث البيع وحصول البائع على ما عساه أن يحققه من إرباح بما يتوافر به تحقق الواقعة المنشئة للضريبة وهى تحقيق الربح سواء تم تسجيل أو توثيق أو شهر العقد أو التصديق على توقيع البائع أم لا لأن العبرة فى شئون الضرائب هى بواقع الأمر، لما كان ذلك، وكان ما ورد فى الفقرة الخامسة من البند (1) من المادة 32 من القانون رقم 14 لسنة 1939 المستبدلة بالقانون رقم 46 لسنة 1978 إنما ينصرف إلى ما استهدفه المشرع من التوسع فى التحصيل لحساب الضريبة بإلزام مأموريات ومكاتب الشهر العقارى بأن تحصل الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر وبذات إجراءات تحصيلها من المتصرف إليه ولا يتعداه إلى استحداث قاعدة جديدة لاستحقاق الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه ببراءة المطعون ضده مما أسند إليه من اتهام على هذا الفهم الخاطئ الذى حجبه عن أن يقول كلمته فى باقى التهم المسندة إلى المتهم وأدلة ثبوتها، فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون مما يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه والإعادة. طعن ج 8503 لسنة 64 فى جلسة 25/9/2003.
ولكن النص الجديد أخرج من نطاق فرض الضريبة التصرفات العقارية، سواء كانت مشهرة أم غير مشهر، إذا كانت الأرض أو العقار موضوع التصرف فى القرى.

ثالثا : بحث العقارية: محمود الشافعى
ضريبة التصرفات العقارية .............
تدخل مشرعنا الضريبى بمقتضى نص المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل الصادر سنة 2005 مقرراً ضريبة على التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى داخل كردون المدن .
فنصت المادة 42 من القانون رقم 91 لسنة 2005 على أنه :-
تفرض ضريبة بسعر 2,5 % وبغير أى تخفيض على إجمالى الإيرادات الناتجة عن التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى داخل كردون المدن , ....... وعلى مكاتب الشهر العقارى إخطار المصلحة بالتصرفات التى تستحق عليها الضريبة طبقا لأحكام هذا القانون خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر.
ونص بالمادة 51 من اللائحة التنفيذية لهذا القانون على أنه :-
يكون الإخطار بأداء ضريبة التصرفات العقارية على النموذج 8 عقارى ويتم إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة على التصرفات العقارية على النموذج رقم 9 عقارى .
وهو الأمر الذى يفهم منه أن الشهر و التسجيل شرط لإستحقاق الضريبة – وذلك وفقاً لفتوى الجمعية العمومية لمجلس الدولة التى انتهت إلى أن قوانين العدالة الضريبية المتعاقبة و المعدلة – نحت منحى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى فى الإعتداد بواقعة تسجيل العقد بإعتباره السند الناقل للملكية و ليس مجرد الإتفاق العرفى على التصرف – فلا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الإلتزامات الشخصية بين ذوى الشأن – فالواقعة المنشئة لحق مصلحة الضرائب فى إقتضاء ضريبة التصرفات العقارية المقررة هى بتقديم العقد العرفى إلى مكاتب الشهر العقارى لتسجيله .
لكن الضرائب تعمد إلى تحصيل الضريبة على واقعة البيع العرفى بالمخالفة للقانون إستناداً إلى حكم صحة توقيع أو عقد بيع إبتدائى .
وبالتالى كان السبيل لمواجهة هذا التصرف من مصلحة الضرائب هو برفع دعوى براءة ذمة و عدم إعتداد بمحضر حجز أمام محكمة الأمور المستعجلة ( محكمة التنفيذ ) إستناداً إلى عدم أحقية المصلحة فى تحصيل الضريبة لأن البيع غير مسجل و بطلب وقف إجراءات الحجز حتى يتم الفصل فى أصل المنازعة بحكم منهى للخصومة .
إلا أنه بعد إقرار دستور 2012 أسند إلى مجلس الدولة الفصل فى جميع المنازعات ذات السمة الإدارية و غل يد القضاء العادى عنها – و ترتيباً على ذلك قضت المحكمة الدستورية فى حكم حديث لها بأن جميع منازعات الضرائب الخاصة بربط و تحصيل الضريبة و الخاضعين لها و المكلفين بها و نشأتها و إستحقاقها من إختصاص القضاء الإدارى و أوجبت على المحاكم إحالة ما لديها من دعاوى لم يتم الفصل فيها أو غلق باب المرافعة .
و بالتالى فإن الواقعة المنشئة لحق مصلحة الضرائب فى إقتضاء ضريبة التصرفات العقارية هى واقعة الشهر و التسجيل – فإذا قامت مصلحة الضرائب بربط ضريبة على واقعة بيع عرفى فإنه يجب اللجوء إلى محاكم القضاء الإدارى بطلب إلغاء قرار مصلحة الضرائب بربط الضريبة و براءة الذمة منها .
أعلى النموذج
أسفل النموذج
حسب علمي لو العقار كان ال بالميراث لا يستحق عليه ضريبة عند البيع هل هذا صحيح
نعم - يستثنى من التصرفات الخاضعة للضريبة العقارات التى آلت ملكيتها للمتصرف عن طريق الميراث و العقار الذى يشارك به صاحبه كحصة فى شركة مساهمة.
هل يستحق فوائد أو غرامات تاخير على هذه الضريبه ومتى تسقط؟
العقار الذي آل الي الورثة غير خاضع للضريبة كما انه اذا تصرف فيه الورثة بالبيع دون اجراء اي تعديل عليه ايضا غيرخاضع اما اذا اجريا عليه اية تعديلات فانه يخضع للضريبة
طبقا للمادة 42 من قانون الضريبة رقم91 لسنة 2005 بعد تعديلها بالقانون رقم11 لسنة2013 اصبح يستحق مقابل تأخير علي الضريبة المستحقة عن واقعة البيع وذلك بعد مرور شهر من تاريخ ابرام عقد البيع

ان الضريبة علي التصرفات العقارية تستحق علي واقعة البيع ولا يشترط التسجيل لانه الهدف من التسجيل هو الاحتجاج به في مواجهة الغير لان المذكرة الايضاحية للقانون المدني انتهت الي ان عقد البيع الابتدائي ينقل للمشتري كافة الحقوق المتعلقة بالشئ المبيع حتي ولو عقد البيع غير مسجل وقد ذهبت محكمة النقض (دائرة توحيد المبادئ) في 12/10/2003 تاكيد ماذهبت اليه المذكرة الايضاحية للقانون المدني ,كما ذهبت محكمة النقض ايضا الي"إعتبار عقد البيع الإبتدائي دليلا على حصول التصرف الذى يتوافر به تحقق الواقعة المنشئة للضريبة وهى تحقيق الربح سواء تم تسجيل هذه التصرفات أو لم يتم "( الطعن رقم 3900 لسنة 60 ق جلسة 26/4/1999 مشار إليه بمجموعة أحكام النقض الصادرة خلال السنوات 1999- 2001– إعداد المكتب الفني لهيئة قضايا الدولة طبعة 2001 صـ 60 - 61 ق ) وشكراً.


رابعا : مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية

فى ظل القانون 157 لسنة 1981 وتعديلاته

( تسجيل العقد الناقل للملكية )

مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية

تنص المادة الأولى من القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 – والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 27 مكرر في 14/7/1996 والساري اعتباراً 15/7/1996 – على أن: "يُستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة (22) من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، النصان الآتيان:-

مادة ( 22 ) فقرة أولى:
"استثناء من حكم المادة ( 90 ) من هذا القانون، تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدينة سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة مُنشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء كانت إقامة المُنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير".

مادة ( 22 ) فقرة ثالثة:
"وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".

الواقعة المُنشئة للضريبة:
يُقصد بالواقعة المُنشئة للضريبة، المركز الضريبي المُحقق، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة.
لما كان ذلك، وكانت المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 تنص على أن: "تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل قيمة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها".
كما تنص المادة 34 من ذات القانون على وجوب: "تقديم الإقرار خلال ثلاثة أشهر من انتهاء السنة المالية التي يتم فيها التصرف أو التصرفات التالية للتصرف الأول الذي تم خلال السنة التي قدم عنها الإقرار، على أن يخصم ما سبق سداده من ضرائب أمام الشهر العقاري من الضريبة التي تستحق".
كما تنص المادة 22/3 من ذات القانون (والمعدلة بالقانون رقم 226 لسنة 1996) على أنه: "وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر".
وعليه، فإن ضريبة التصرفات العقارية (شأنها شأن رسوم التسجيل) إنما تستحق بسبب تسجيل العقد. أي أن الواقعة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي واقعة التسجيل أمام مأمورية الشهر العقاري لعقد البيع، لأنه قبل تسجيل العقد لا ينشأ دين الضريبة، لكون الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه..
ويكون الوضع كذلك ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة البائع إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره. (المصدر: "التصرفات العقارية في ضوء القانون الضريبي وأحكام القضاء" – للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة 2000 الإسكندرية – صـ 60 وما بعدها).
هذا، وقد أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بتاريخ 12/12/1985 (ملف رقم 37/2/293) بأنه: "إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها"..
وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الواقعة المُنشئة لضريبة التصرفات هي واقعة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده". (الطعن رقم 1562 لسنة 55 قضائية – جلسة 7/5/1990. المصدر: المرجع السابق – نفس الموضع).
أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق فقط عند تسجيل التصرف في مأمورية الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد إبرام عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُسجل)، وكذلك لا رابط ولا علاقة بين سداد كامل ثمن العقار المبيع وبين استحقاق دين الضريبة، فلو سجل العقد فإن الضريبة تستحق حتى ولو لم يسدد المشتري كامل الثمن للبائع (الذي غالباً ما يحتفظ بحق امتياز على العقار المبيع)، وإذا لم يتم تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل الثمن للبائع، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد فقط وليس أي شيء آخر (على ما ظهر لنا من البحث الماثل).
مع ملاحظة أنه: من المُتفق عليه أن واقعة التسجيل، تقع مسئوليتها على المُشتري وليس على البائع، ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك. ومع ملاحظة أن القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل نص المادة ( 22) من القانون رقم 187 لسنة 1993 قد ألغى (من المادة سالفة الذكر) الفقرة التي كانت تقضي بأنه: "... ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه ...". وملاحظة أن ضريبة التصرفات العقارية لا تستحق إلا على التصرفات الواردة على عقارات واقعة "داخل كردون المدينة".
وعليه
1-فإذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية قد تم تسجيله بالفعل للمشتري، (وتوافر سائر شروط استحقاق الضريبة بأن يكون العقار المبيع واقعاً داخل كردون المدينة)، فإن دين الضريبة (ضريبة التصرفات العقارية) تكون قد استحقت على الملتزم بها، وعليه الوفاء بها حتى لا يُتهم بالتهرب الضريبي.
2-أما إذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية لم يتم تسجيله بعد للمشتري، (أو أن سائر شروط استحقاق الضريبة غير متوفرة بأن يكون العقار المبيع واقعاً خارج كردون المدينة)، فعلى الجهة الإدارية المُختصة الرد على مُطالبة الضرائب بعدم استحقاق الضريبة بعد، لأن مناط استحقاقها (قانوناً) هو التسجيل، والتسجيل لم يتم بعد (أو بعدم استحقاق الضريبة أصلاً لوقوع العقار المبيع خارج كردون المدينة، وعدم الاكتفاء بالرد عليهم بأن الثمن مُقسط وأنه لم يتم سداده كاملاً بعد).
__________________
Ali Ahmed Ali

التعديل الأخير تم بواسطة على أحمد على ; 08-25-2020 الساعة 12:14 AM
على أحمد على غير متواجد حالياً  
رد مع اقتباس
قديم 05-04-2015, 02:20 PM
  #2
waelhasaan
 الصورة الرمزية waelhasaan
 
تاريخ التسجيل: Aug 2008
العمر: 39
المشاركات: 1,303
افتراضي مشاركة: أبحاث التصرفات العقارية فى ظل القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته

جزاك الله كل خير على المجهود الكبير
__________________

[marq="3;right;3;scroll"]ليس من الانجاز ان تعمل 1000 صديق فى سنه واحده بل الانجاز ان تعمل صديق ل 1000 سنه[/marq]


waelhasaan غير متواجد حالياً  
رد مع اقتباس
قديم 05-04-2015, 03:10 PM
  #3
amin rizk ali
 
تاريخ التسجيل: Oct 2007
العمر: 58
المشاركات: 587
افتراضي مشاركة: أبحاث التصرفات العقارية فى ظل القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته

جزاك الله خيرا

لقد أبدعت كعادتك
amin rizk ali غير متواجد حالياً  
رد مع اقتباس
قديم 05-04-2015, 06:37 PM
  #4
أحمد فاروق سيد حسنين
 الصورة الرمزية أحمد فاروق سيد حسنين
 
تاريخ التسجيل: Jan 2009
المشاركات: 3,257
افتراضي مشاركة: أبحاث التصرفات العقارية فى ظل القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته

جزاك الله خيراً أستاذنا العزيز الغالى
__________________
محاسب قانونى
أحمد فاروق سيد حسنين





اسألكم الدعاء لأبي وأمى
بالرحمة والمغفرة

أحمد فاروق سيد حسنين غير متواجد حالياً  
رد مع اقتباس
قديم 05-04-2015, 08:21 PM
  #5
sultanaccount
 
تاريخ التسجيل: Jun 2008
العمر: 64
المشاركات: 1,592
افتراضي مشاركة: أبحاث التصرفات العقارية فى ظل القانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته

هذا ماتعودناه من سيادتكم دائما متألق في كل حديث شكرا جزيلا وجزاك الله خيرا
sultanaccount غير متواجد حالياً  
رد مع اقتباس
إضافة رد

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع


الساعة الآن 12:19 PM