أثر تعديل قانون الضريبة على القيمة المضافة
على قطاعَى المقاولات والتطوير العقارى
إعداد الأستاذ محمد حسن القطان
بشأن التعديلات المرتقبة على قانون ضريبة القيمة المضافة وتأثيرها الكبير على قطاعي شركات المقاولات وشركات التطوير العقاري، نعرض تساؤلات هامة؛
ماهو تأثير مشروع قانون تعديل القيمه المضافه بخصوص الضريبه ١٤٪ فى شركات المقاولات بدلا من ٥٪ علي شركات التطوير العقارى؟
وماهو موقف العقود الساريه فى هذه الحاله وماهو التأثير الضريبي ؟
الإجابة تتحدد على ثلاث محاور:
🧾 أولًا: ما هو التعديل المقترح؟
📌 التعديل المقترح:
رفع سعر ضريبة القيمة المضافة على خدمات المقاولات من 5% (ضريبة جدول) إلى 14% (سعر عام).
🔹 الوضع الحالي:
• شركات المقاولات خاضعة لضريبة جدول 5% دون خصم مدخلات.
🔹 التعديل:
• تصبح خاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 14%، مع أحقية خصم ضريبة المدخلات.
🏗 ثانيًا: ما هو تأثير ذلك على شركات التطوير العقاري؟
1. التكلفة المباشرة:
• المطور العقاري الذي يتعامل مع مقاولين سيكون عليه أن يتحمل فاتورة المقاول بضريبة 14% بدلًا من 5%.
ولكن:
✅ سيكون للمطور العقاري الحق في خصم هذه الضريبة كمُدخلات، طالما النشاط خاضع للضريبة (مثل بيع الوحدات التجارية والإدارية).
❌ لكن لو النشاط معفى (مثل بيع وحدات سكنية أقل من 400 م2 مثلًا)، لن يمكنه خصمها، وبالتالي ستصبح تكلفة فعلية عليه.
2. التأثير على تسعير الوحدات:
• المطور قد يعيد تسعير الوحدات لتعويض فروق الضريبة، مما يؤدي إلى:
• رفع أسعار البيع النهائي.
• أو تقليص هامش الربح.
📄 ثالثًا: ما هو موقف العقود السارية؟
🟡 حسب قواعد ضريبة القيمة المضافة:
• العبرة بتاريخ تقديم الخدمة أو إصدار الفاتورة أو التحصيل، أيهم أقرب.
• فإذا تم تنفيذ الأعمال أو إصدار الفاتورة أو تحصيل المقابل بعد تاريخ العمل بالتعديل:
→ ستخضع للضريبة المعدلة (14%) حتى لو كان العقد موقعًا قبلها.
✅ ولكن:
• من المتوقع أن يتضمن مشروع القانون أو اللائحة التنفيذية نصًا انتقاليًا يعالج هذه الحالة، مثلاً:
• إعفاء العقود المُسجلة قبل تاريخ التعديل.
• أو تطبيق الضريبة الجديدة فقط على الأعمال المنفذة بعد التعديل.
🧾 التأثير الضريبي الإجمالي على شركات المقاولات والمطورين:
البند
قبل التعديل (ضريبة جدول 5%)
بعد التعديل (ضريبة 14%)
سعر الضريبة
5% بدون خصم مدخلات
14% مع خصم مدخلات
تأثير على المقاول
لا يسترد مدخلاته → الضريبة عبء فعلي
يسترد مدخلاته → عبء أقل
تأثير على المطور العقاري
يدفع 5% كمصروف لا يُخصم
يدفع 14% → يخصمها إن كان خاضعًا للضريبة
العقود السارية
خاضعة للضريبة عند تاريخ التنفيذ أو الفاتورة
قد تخضع للنظام الجديد إذا لم تُنفذ بعد
🔍 التوصيات العملية:
1. مراجعة كل العقود السارية وتحديد تاريخ التنفيذ والموقف الضريبي.
2. إعداد كشوف بالأعمال التي لم تُنفذ بالكامل قبل تاريخ التعديل.
3. التفاوض مع العملاء لتعديل الأسعار إذا لزم الأمر.
4. المطورون العقاريون يجب أن:
• يفصلوا بين وحدات خاضعة ومعفاة.
• يحسبوا بدقة أثر خصم المدخلات على الضريبة النهائية.
لو حابب أرسل لك نموذج تسوية ضريبية أو ملحق لعقود المقاولات لتغطية فروق الضريبة المستقبلية، يسعدني أوفره لك بصيغة Word أو Excel.
✅ أولًا: نموذج ملحق عقد مقاولات لتغطية فروق الضريبة (صيغة Word)
📝 ملحق تعديل عقد مقاولة لمراعاة التعديلات الضريبية
ملحق رقم (1) لعقد المقاولة المؤرخ بـ [تاريخ العقد الأصلي]
إنه في يوم [تاريخ اليوم]، تم الاتفاق بين:
الطرف الأول: شركة / [اسم شركة التطوير العقاري]
ويمثلها: [الاسم، الوظيفة] ويشار إليها فيما بعد بـ "المالك"
الطرف الثاني: شركة / [اسم شركة المقاولات]
ويمثلها: [الاسم، الوظيفة] ويشار إليها فيما بعد بـ "المقاول"
*تمهيد*
نظرًا لصدور مشروع تعديل على قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 67 لسنة 2016، والمتضمن رفع سعر الضريبة على خدمات المقاولات من 5% إلى 14% مع السماح بخصم ضريبة المدخلات، وحيث إن العقد الأصلي لا يتضمن معالجة لفروق الضريبة الناتجة عن تعديل السعر، فقد اتفق الطرفان على ما يلي:
# المادة (1):
يلتزم الطرف الثاني (المقاول) بإخطار الطرف الأول (المالك) بأي تعديل رسمي يصدر بخصوص نسبة ضريبة القيمة المضافة المقررة على الخدمة محل التعاقد.
# المادة (2):
في حالة تعديل نسبة الضريبة لتصبح 14% بدلاً من 5%، يتم إعادة تسعير المستحقات الضريبية عن الأعمال المنفذة بعد تاريخ نفاذ التعديل، وتضاف فروق الضريبة إلى قيمة المستحقات عن كل دفعة طبقًا للفواتير الضريبية المعتمدة.
# المادة (3):
يلتزم الطرف الأول بتحمل فروق الضريبة الإضافية الناتجة عن التعديل الضريبي، بشرط أن تكون ناتجة عن الأعمال التي تم تنفيذها بعد تاريخ نفاذ التعديل.
# المادة (4):
تظل باقي بنود العقد الأصلي سارية دون تعديل، ويُعتبر هذا الملحق جزءًا لا يتجزأ من العقد ومكملًا له.
الطرف الأول: .................. الطرف الثاني: ..................
التوقيع: ........................ التوقيع: ........................
✅ ثانيًا: نموذج تسوية ضريبية (Excel) لتوضيح أثر التعديل الضريبي على العقود السارية:
البند
القيمة بدون تعديل
القيمة بعد التعديل
الفرق
قيمة الأعمال (قبل الضريبة)
1,000,000
1,000,000
0
ضريبة القيمة المضافة
50,000 (5%)
140,000 (14%)
+90,000
التكلفة الإجمالية على المطور
1,050,000
1,140,000
+90,000
هل يمكن خصم الضريبة؟
لا (نشاط معفى)
لا / نعم حسب النشاط
—
ماهو موقف العقود المحمله بضريبه قيمه مضافه ٥٪ والغير شامله الضريبه فى ضوء مشروع القانون الجديد الذى عدل السعر الى ١٤٪ واثر ذلك على شركات التطوير العقارى ؟
موقف العقود المحمّلة بضريبة قيمة مضافة 5% وغير شاملة الضريبة في ضوء مشروع تعديل القانون إلى 14% يثير عدة نقاط محورية يجب تناولها من الناحية القانونية والضريبية والمحاسبية، خاصة على شركات التطوير العقاري، وفيما يلي توضيح شامل:
🔹 أولًا: الوضع قبل التعديل (الضريبة 5%)
• كانت الضريبة المفروضة على بيع الوحدات غير السكنية (مثل المحال، العيادات، الوحدات الإدارية) في بعض الحالات 5%، سواء بنص تشريعي أو استنادًا إلى رأي سابق لمصلحة الضرائب أو في ظل تسهيلات معينة.
• أغلب الشركات كانت تبرم العقود مع العملاء متضمنة سعر بيع غير شامل للضريبة أو تحدد السعر مع تحديد أن الضريبة يتحملها العميل بنسبة 5%.
⸻
🔹 ثانيًا: الوضع بعد مشروع التعديل (رفع الضريبة إلى 14%)
مشروع القانون ينص على:
• تعديل نسبة ضريبة القيمة المضافة على بعض العقود لتصبح 14% بدلًا من 5%.
• لم يتم النص في المشروع على أثر رجعي واضح، لكن يتم الأخذ بتفسير عام من مصلحة الضرائب بشأن العقود السارية.
⸻
🔹 ثالثًا: موقف العقود السارية وقت التعديل
هنا نميز بين نوعين من العقود:
✅ 1. عقود نهائية مبرمة قبل تاريخ نفاذ التعديل
• إذا كانت شاملة الضريبة 5%: لا يجوز قانونًا المطالبة بزيادة الضريبة على العميل بعد التوقيع، وتتحمل الشركة فرق الضريبة.
• إذا كانت غير شاملة الضريبة وذُكر صراحة أنها “5%”: في هذه الحالة، يُفهم أن العقد تم على أساس هذه النسبة، وأي تعديل لاحق لا يسري عليه.
الأثر:
شركات التطوير العقاري تتحمل فرق 9% (14% - 5%) كتكلفة إضافية، ما لم تتمكن من تحميله للعميل (إذا نص العقد على أن السعر غير شامل الضريبة بدون تحديد نسبتها).
⚠ 2. عقود تم توقيعها قبل التعديل ولكن لم يتم تنفيذها بالكامل (تحت التنفيذ)
• إذا كان التسليم أو الفاتورة الضريبية ستتم بعد تاريخ التعديل، فإن الضريبة تسري بالسعر الجديد (14%).
• وهنا يثور نزاع بين الشركة والعميل بشأن من يتحمل الزيادة.
الأثر:
قد تؤدي هذه الحالة إلى:
• تحمل الشركة فروق الضريبة إذا لم يُحدد في العقد أن الضريبة “طبقًا للسعر الساري وقت التوريد”.
• نشوء منازعات ضريبية ما لم تُعدّل العقود.
🔹 رابعًا: الأثر على شركات التطوير العقاري
1. زيادة التكلفة الضريبية على الشركات بسبب فروق الضريبة إذا لم تتمكن من تحميلها للعملاء.
2. إعادة تسعير العقود المستقبلية لتشمل الضريبة الجديدة.
3. مخاطر محاسبية وضريبية حال عدم تحديث السياسات التعاقدية والفواتير.
4. ضرورة مراجعة العقود الجارية لمعرفة من يتحمل الزيادة (الشركة أم العميل).
🔹 التوصيات لمواجهة التعديل:
• تعديل نماذج العقود الجديدة لتتضمن بندًا واضحًا:
“الضريبة على القيمة المضافة يتحملها العميل وفق السعر المعلن وقت التوريد أو الفوترة”.
• مراجعة العقود الحالية وحصر العقود المعرضة لخطر فروق الضريبة.
• التفاوض مع العملاء في الحالات محل النزاع لتقليل الخسائر.
• الاحتفاظ بمستندات التوريد والتاريخ والفواتير لإثبات أن العقد تم قبل التعديل إن أمكن.
✅ خلاصة:
العقود المبرمة قبل التعديل وغير شاملة للضريبة بنسبة محددة، عرضة لتحمّل فرق الضريبة (14% - 5%)، ما لم يُنص صراحة على من يتحملها.
شركات التطوير العقاري تواجه خطر انخفاض الربحية إذا لم تُعالِج هذه التعديلات بالعقود الجديدة.
فيما يلي نموذج بند تعاقدي محكم يمكن إضافته في عقود بيع الوحدات العقارية لتفادي النزاع حول ضريبة القيمة المضافة مستقبلًا، خاصةً مع تغير أسعار الضريبة:
🔸 البند المقترح بشأن ضريبة القيمة المضافة:
“يتحمل المشتري ضريبة القيمة المضافة المستحقة على الوحدة موضوع هذا العقد، وذلك وفقًا للسعر المعلن والمعمول به قانونًا في تاريخ التوريد أو إصدار الفاتورة الضريبية، أيهما أسبق، بصرف النظر عن تاريخ توقيع هذا العقد. ويلتزم المشتري بسداد تلك الضريبة ضمن الدفعات المستحقة عليه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار.”
🔹 شرح البند:
• “السعر المعلن في تاريخ التوريد أو الفاتورة”: يعني أن أي تعديل لاحق في نسبة الضريبة (مثل الزيادة من 5% إلى 14%) سيتحمله العميل تلقائيًا.
• “بصرف النظر عن تاريخ توقيع العقد”: يضمن لك أن العقد لا يُستخدم لتجميد الضريبة على نسبة سابقة.
• “ضمن الدفعات المستحقة”: يسهل تحصيل الضريبة مع كل قسط.
⸻
🔸 ملاحظة إضافية:
يفضَّل أن يُضاف أيضًا في جدول الأسعار أو الملحق المالي عبارة توضيحية:
“السعر الموضح أعلاه لا يشمل ضريبة القيمة المضافة، والتي تُحتسب بالسعر الساري وقت التوريد وتُضاف على السعر النهائي.”
وفيما يلى نموذج عقد بيع وحدة عقارية
انه في يوم ............ الموافق ../../.... تم الاتفاق بين كل من:
أولاً: شركة ............................................. ومقرها .................................................. . (ويشار إليها فيما بعد بـ "البائع").
ثانياً: السيد/السيدة ............................................. المقيم بـ .................................................. . (ويشار إليه فيما بعد بـ "المشتري").
تمهيد:
حيث أن الطرف الأول يملك/يتصرف في الوحدة العقارية رقم ....... الكائنة بـ .................................................. .، ورغب الطرف الثاني في شراء تلك الوحدة، فقد تلاقت إرادة الطرفين وتم الاتفاق على ما يلي:
البند (X): ضريبة القيمة المضافة
يتحمل المشتري ضريبة القيمة المضافة المستحقة على الوحدة موضوع هذا العقد، وذلك وفقًا للسعر المعلن والمعمول به قانونًا في تاريخ التوريد أو إصدار الفاتورة الضريبية، أيهما أسبق، بصرف النظر عن تاريخ توقيع هذا العقد. ويلتزم المشتري بسداد تلك الضريبة ضمن الدفعات المستحقة عليه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار.
ملحق مالي - جدول الأسعار
السعر الموضح أعلاه لا يشمل ضريبة القيمة المضافة، والتي تُحتسب بالسعر الساري وقت التوريد وتُضاف على السعر النهائي
07-15-2025, 12:42 PM
أثر تعديل قانون الضريبة على القيمة المضافة على قطاعَى المقاولات والتطوير العقارى
تعليمات المشاركة
العرض المتطور