لقاء السيد الاستاذ رئيس مصلحة الضرائب العقارية فى صالون المساء
بسم الله الرحمن الرحيم
لقاء السيد الاستاذ رئيس مصلحة الضرائب العقارية
فى صالون المساء
أجري الحوار عزة يحيي - أشرف أبوسيف
شارك في الحوار فتحية فوزي
صالون المساء استضاف هذا الأسبوع الاستاذ / طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية الذي دار معه حوار شامل ومتشعب في العديد من القضايا والموضوعات حول بدء تطبيق قانون الضرائب العقارية الذي تم اقراره مؤخراً وصدور لائحته التنفيذية والضوابط التي تضمنها القانون لضمان عدم وجود تقديرات جزافية وطبيعة عمل لجان الحصر. أكد ضيف الصالون أن 90% من العقارات الموجودة في مصر ستتمتع بالاعفاء من الضريبة لأن سعر الوحدة منها يقل عن نصف مليون جنيه وأن البداية ستكون بالساحل الشمالي والمدن الجديدة لأنها أكثر تنظيماً وليس لها عشوائيات مما يساعد لجان الحصر علي سرعة الانتهاء من عملها.
أوضح أننا لا نستطيع تحديد عدد الخاضعين للضريبة بدقة أو الحصيلة المتوقعة إلا بعد صدور اللائحة التنفيذية التي ستشرح بنود القانون بكل دقة مما يسهل العمل ويضمن في نفس الوقت العدالة في التطبيق وان طريقة محاسبة المصانع والفنادق والقري السياحية لم تتحدد حتي الآن انتظاراً لعقد مجموعة من اللقاءات مع ممثلي أصحاب هذه المنشآت للوصول الي رؤية مشتركة في تطبيق القانون.
قال إن الدولة سوف تتحمل عبء الضريبة عن أصحاب الظروف الاجتماعية الصعبة والطارئة الي أن تنتهي هذه الظروف وأن لجان الحصر ستقوم بتصويب أي أخطاء كانت موجودة في الماضي وأدت الي خضوع بعض العقارات للضريبة العقارية علي غير سند من القانون.
أوضح أن الاعتماد علي الكمبيوتر في تقدير الضريبة سيكون هو الأساس وأن تدخل العنصر البشري سيكون في أضيق الحدود لضمان العدالة في التطبيق وأن أعضاء لجان الطعن سيكونون من خارج المصلحة تماماً لضمان الشفافية والحيادية في القرارات مطالباً المواطن بعدم التعامل مع لجان الحصر والتقدير بأي صورة من الصور واللجوء الي لجان الطعن في حالة وجود أي نوع من الشكوي لديه.
* قلنا لطارق فراج.. يبدأ تطبيق قانون الضرائب العقارية وإجراءات الربط الخاصة به مع بداية يناير 2009 فهل يوجد حصر بالأماكن التي سيطبق عليها القانون؟
** يوجد حصر عام علي مستوي الجمهورية خاصة فيما يتعلق بالمدن وداخل الكردونات وهذا بالطبع يفيدنا بعض الشيء في عملنا ولكن القانون 196 لسنة 2008 الخاص بالضرائب العقارية ركز علي الحصر كل 5 سنوات في جميع أنحاء البلاد لتحديد المنشآت الخاضعة للقانون أو الخارجة عن حدود الاعفاء في القانون الجديد أو التي لا تخضع له وكذلك لرصد المستجدات التي تكون حدثت علي العقارات القائمة كحدوث تعلية لبعضها وكذلك التغيرات التي حدثت علي الأراضي الفضاء واستغلالها باختصار الحصر هدفه التحديد الدقيق للخضوع للضريبة من عدمه.
خطوات دقيقة
* الفترة الزمنية من الآن وحتي يناير القادم أقل من 6 أشهر فهل لديكم الامكانيات الفنية والبشرية التي تستطيع أن تنجز عملية الحصر في هذه المدة البسيطة؟
** اتفق معكم أن المدة بسيطة ولكننا سنبذل قصاري جهدنا للانتهاء بسرعة من عملية الحصر كما يجب ألا ننسي أن العاملين في الضرائب العقارية مؤهلون لهذه المهمة بشكل كبير كما أننا سوف نقوم ولأول مرة باستخدام الحاسب الآلي سواء في عملية الحصر أو في الاقرارات الضريبية وحالياً يتم تصميم الاستمارتين الخاصتين بالحصر والاقرارات وسوف توضح اللائحة التنفيذية للقانون التي ستصدر قريباً خطوات العمل بكل دقة مما يسهل من عملية الحصر ويجعلنا ننجز العمل المطلوب في المدة المحددة.
* وهل سيبدأ العمل بمناطق معينة أم سيكون علي مستوي الجمهورية دفعة واحدة؟
** كل المنشآت العقارية ستخضع للضريبة إذا كانت خارج نطاق الاعفاء المقرر بحكم القانون ولكن هناك تفكيرًا بأن تكون بداية العمل في الساحل الشمالي والمدن الجديدة علي أساس أن هذه المناطق أكثر تحديداً وأماكنها منظمة ومتشابهة في ظروفها وطريقة البناء ولا يوجد بها عشوائيات كما أن الأجهزة التي تدير هذه الأماكن يوجد بها بيانات متكاملة عن هذه المنشآت وبالتالي يمكن أن نستفيد منها في عملنا وأعتقد أنه لا توجد أي مشكلة في هذه الأماكن.
أما الصعوبة الحقيقية فتوجد في بعض المناطق القديمة والعشوائية التي تتفاوت فيها مستويات البناء بصورة كبيرة بجانب عدم وجود أي بيانات سابقة عنها ولكننا في نفس الوقت سنسعي الي الانتهاء من عملية الحصر قريباً وفي المدة الزمنية المقررة حتي يتسني تطبيق القانون علي الخاضعين له دون تفرقة.
* بالرغم من صدور القانون إلا أنه مازال هناك الكثير من اللغط والبلبلة حول تقدير قيمة الوحدة السكنية وهل سيكون سعر السوق هو الفيصل أم القيمة الايجارية فما هي الحقيقة؟
** أعتقد أنه لا توجد أي مشكلة في هذا الاطار فالفهم الصحيح للقانون يريحنا من اللبس الحادث لدي البعض فالقيمة السوقية للعقار أو الرأسمالية ليست هي الفيصل ولكنها مجرد عملية استرشادية فقط لا غير أما تحديد الوعاء الضريبي فسيكون عن طريق القيمة الايجارية والتي سيتم تحديدها من خلال معايير محددة هي مستوي البناء وموقع العقار واتصاله بالعمران ومستوي المرافق التي يتمتع بها وستبدأ عملية المحاسبة بتقديم الخاضع للضريبة اقرار عن الوحدة السكنية يشمل كل البيانات الخاصة به وبعد ذلك تقوم لجان الحصر والتقدير بالنزول الي الأماكن المختلفة لتقديم اقرارها هي الأخري.. والاقرار الذي تقدم به الممول مع استمارة الحصر التي قدمتها اللجنة سيتم ادخالهما علي الكمبيوتر من خلال نظام محاسبي دقيق للحصول علي الضريبة المستحقة بدقة شديدة ولن يكون للعنصر البشري أي تدخل في هذه العملية لضمان المزيد من الحيادية والشفافية.
رصد المستجدات
* تضمن القانون إعادة الحصر والتقدير كل 5 سنوات فما هو المقصود من هذا الاجراء؟
** الهدف من إعادة التقدير هو رصد المستجدات التي حدثت والأوضاع الجديدة القائمة في السوق خاصة أننا لم نقم بعملية تقدير وحصر منذ مدة طويلة وبالتالي يمكن أن تحدث فجوة كبيرة في الأسعار ولكن عموماً لن يكون هناك زيادة كبيرة في السعر ولذلك وضع المشرع نصًا في القانون بحيث لا تزيد القيمة الايجارية علي نسبة 30% ويمكن أن تنخفض عن ذلك والمقصود بهذا التحديد أو هذا السقف ألا نترك العنان للجان التقدير حتي لا تغالي في تحديد القيم الايجارية للوحدات السكنية.
* ولكن عدم التقدير لعدة سنوات سابقة طويلة ألا يمثل مشكلة ويجعل الكثيرين يخضعون للضريبة في الوقت الحالي؟
** أعتقد أن 90% من العقارات المبنية في مصر ستكون في حد الاعفاء الضريبي والنسبة الباقية يوجد جزء كبير منها لم يتم حصره من قبل لأنه لم يقم بسداد أي ضرائب عقارية ومن ثم لا ضرر من أن يقوم الآن بسداد ما عليه من ضرائب خاصة وأن المبلغ المسدد لن يكون كبيرًا ويكفي أن نعلم أن الشقة التي يبلغ سعرها أقل من نصف مليون جنيه غير خاضعة للضريبة والتي يبلغ ثمنها نصف مليون تقوم بسداد 30 جنيهاً فقط في العام.. كما أن هناك شريحة كبيرة من العقارات متمتعة بالاعفاء وفقاً للقانون حيث إن العقارات المبنية في الفترة من 1977 الي 1996 تم اعفاء ملاكها من الضرائب تشجيعاً علي البناء وللمشاركة في حل ازمة الاسكان وأعتقد أن بداية التطبيق الفعلي للقانون سيزيل الكثير من المخاوف الموجودة لدي الكثير من المواطنين خاصة أن الإعلام ساهم بصورة كبيرة في اعطاء فكرة سيئة عن القانون للناس ولم يظهر الايجابيات الموجودة به وكذلك الاعفاءات التي يتمتع بها عدد كبير من الوحدات السكنية.
* ولكن هذا لا ينفي أن هناك حالات إنسانية ملحة لأشخاص يقيمون في وحدات سكنية فاخرة منذ فترة طويلة ولا يستطيعون الآن سداد قيمة الضريبة فما هو الوضع بالنسبة لهم؟
** المادة 29 من القانون اهتمت بهذا الأمر وتضمنت أن تتحمل الدولة عبء الضريبة عن الأفراد غير القادرين أو أصحاب الحالات الخاصة كسيدة توفي زوجها ومعاشها ضئيل ومقيمة منذ فترة في شقة فاخرة وتحمل الدولة مرهون باستمرار الظروف الاجتماعية الصعبة ثم يتحمل الشخص قيمة الضريبة بعد انتهاء هذه الظروف وهذا الأمر سيتم شرحه وتفصيله بصورة أكثر وضوحاً في اللائحة التنفيذية المكملة للقانون والتي سوف يصدر خلال أسبوعين أو ثلاثة لتفسير كل شيء وحتي نستطيع البدء في تنفيذ القانون في المدة المحددة له مع بداية السنة القادمة.
تقديرات مبدئية
* وهل هناك تحديد لإعداد الخاضعين للضريبة والحصيلة المتوقعة من الضريبة؟
** طالما لا يوجد قاعدة بيانات متكاملة عن المنشآت والعقارات لا نستطيع أن نحدد أرقاماً دقيقة سواء لعدد الخاضعين للضريبة أو الحصيلة المتوقعة ولكن هناك أرقامًا مبدئية لعدد الوحدات والمنشآت حيث تشير التقديرات الي وجود 18 مليون عقار في سجلات الضرائب العقارية و12 مليون عقار غير مسجلة وهناك تقديرات تصل بقيمة المحصل من الضريبة الي مليار جنيه سنوياً ولكن في كل الأحوال علينا الانتظار حتي صدور اللائحة التنفيذية التي ستحدد الوعاء الضريبي لعدد من المنشآت وكيفية التعامل معها.
* وماذا عن التعامل مع المصانع والفنادق والقري السياحية حيث إن الصورة مازالت غير واضحة المعالم حتي الآن؟
** معاملة هذه الأماكن لم يتحدد بعد وحالياً يتم بحث كيفية التعامل معها ولن تكتمل الصورة إلا بعد صدور اللائحة التنفيذية وكذلك الاستماع الي اراء الخبراء والمحاسبين القانونيين في هذه النقطة فعلي سبيل المثال هناك خلاف حول هل سيتم محاسبة الفنادق كوحدة واحدة أم محاسبتها علي أساس عدد الغرف بها وكذلك المصانع هل ستتم محاسبتها كمنشأة واحدة أم كعنابر انتاج منفصلة وسيتم دراسة الأمر بصورة متأنية لأن هذه المنشآت مرتبطة بنشاط اقتصادي واستثماري هام ونريد أن نستمع الي كل الآراء والاقتراحات حتي تكتمل الصورة وحتي يأتي تطبيق القانون في صورة جيدة ولا يتسبب في أي مشاكل فيما بعد وأيضاً بحيث لا يؤثر التطبيق بصورة سلبية علي الأنشطة الاقتصادية الهامة.
التقسيط ممكن
* وما هي طريقة سداد الضريبة وهل هناك امكانية لتقسيط القيمة المربوطة علي العقار؟
** الضريبة سوف تستحق في بداية يناير من كل عام ويستطيع الخاضع للضريبة أن يقوم بالسداد علي قسطين الأول في شهر يوليو والثاني قبل نهاية شهر ديسمبر من نفس العام وبعد ذلك سيكون هناك غرامة علي مبلغ الضريبة يعادل الفائدة المحددة من جانب البنك المركزي بالإضافة الي 2% من قيمة الضريبة كغرامة تأخير واذا لم يلتزم المالك بالسداد سيكون هناك حجز إداري علي الوحدة السكنية واتخاذ الإجراءات القانونية الواردة في نصوص القانون.
* هناك أيضاً تساؤل يدور في أذهان الناس وهو من الذي سيتحمل قيمة الضريبة المالك أم المستأجر؟
** مالك العقار وفقاً للقانون هو الذي يتحمل قيمة الضريبة والمستأجر ليس له علاقة بهذه الضريبة إلا في حالة واحدة هي عندما يتقاعس المالك عن السداد فسيتم تحصيل قيمة الايجار من المستأجر بايصال رسمي واحتساب هذا الايجار لسداد جزء من الضريبة المفروضة علي المالك.. وقد أعطي القانون العديد من المزايا للملاك فعلي سبيل المثال إذا كان أحد الأشخاص يمتلك 10 وحدات سكنية في عمارة فإنه يقدم اقرارًا منفصلاً عن كل وحدة سكنية وطالما يقل ثمنها عن نصف مليون جنيه فإنه يحصل علي الاعفاء المنصوص عليه بحكم القانون لكل وحدة سكنية كما أن هناك امكانية لتقسيط قيمة الضريبة علي قسطين في حالة عدم امكانية السداد مرة واحدة.
* وماذا عن الأنشطة الموجودة أسفل العقارات كالجراجات والمخازن؟
** القانون صريح وينص علي أن الضريبة تفرض علي أي نوع من أنواع البناء سواء كان فوق الأرض أو تحت الأرض مثل الجراجات أو المخازن والأسواق التجارية والسينما فكل هذه خاضعة للضريبة وتحاسب وفقاً للقواعد المنصوص عليها في القانون من مستوي البناء واتصالها بالعمران ومستوي الخدمات التي تتمتع بها.
* في كل بلاد العالم التي تطبق الضريبة العقارية يخصص جزء من الحصيلة لصيانة العقارات وتحسين الخدمات فماذا عن الوضع لدينا؟
** القانون أيضاً لم يهمل هذه الجزئية وقرر خصم 30% من القيمة الايجارية من الوعاء الضريبي كمصاريف صيانة ومصاريف إدارية بالإضافة الي 6 آلاف جنيه من قيمة الايجار وهذا بالتأكيد سيساهم بصورة كبيرة في الانفاق علي صيانة العقارات وحمايتها والتي تمثل ثروة عقارية تقدر بالمليارات وتعرضت للاهمال فترة طويلة لعدم وجود النص القانوني الذي يحدد واجبات كل فرد في عملية الصيانة سواء المالك أو المستأجر وكذلك اتحادات الملاك والعقوبات علي من يتقاعس في أداء دوره وواجبه.
* هناك مخاوف لدي البعض من جزافية التقدير لقيمة الوحدات السكنية.. فكيف يتم التغلب علي ذلك؟
** القانون يتضمن وسائل التغلب علي ذلك حيث إن لجان التقدير تتكون من مجموع من العناصر ليس لهم أي مصلحة في المغالاة في التقدير وتتكون علي النحو التالي رئيس اللجنة من الضرائب العقارية ومندوب للإسكان ومندوب وزارة المالية ومندوبين من أهالي المنطقة من المكلفين بأداء الضريبة ويرشحهم المجلس الشعبي المحلي وبالتأكيد هذه العناصر ليس لهم أي مصلحة في المغالاة في التقدير كما أن الاختلاف في الآراء سيكون في أضيق الحدود لأن القانون تضمن المعايير التي تعمل علي أساسها اللجان كما أن تدخل العنصر البشري في تحديد قيمة الضريبة سيكون محدوداً للغاية لأنه كما قلت سيتم ادخال نموذج الاقرار الذي تقدم به الممول وكذلك تقرير لجان الحصر الي جهاز الحاسب الآلي وفق نظام محاسبي تم إعداده لتحديد قيمة الضريبة وكل ما أطالب به الجماهير ألا يتعاملوا مع لجان التقدير بأي صورة من الصور وبفرض وجود شكوي لديهم فالقانون حدد أيضاً كيفية الاعتراض علي قيمة الضريبة من خلال لجان الطعن.
* وما هو طبيعة عمل لجان الطعن وهل ستتكون من العاملين في مصلحة الضرائب العقارية؟
** للمواطن الحق في تقديم طعن في قرار لجنة التقدير خلال شهرين من عملها أمام لجان الطعن التي ستكون محايدة تماماً لأن الأعضاء بالكامل من غير العاملين بمصلحة الضرائب العقارية بل تتكون من ذوي الخبرة في مجال الضرائب ومكاتب المحاسبة والضرائب وكذلك شركات التمويل العقاري حتي يطمئن المواطن تماماً من الحيادية والشفافية في الحكم علي الطعن الذي تقدم به.
* وهل إذا اكتشف لجان التقدير خطأ ما مثل خضوع أحد العقارات للضريبة علي غير الحقيقة فهل من الممكن تصحيح هذا الوضع؟
** بكل تأكيد فهذه اللجان لن تكون مهمتها الحصر والتقدير فقط ولكن سيكون من ضمن مهامها الأساسية تصويب الأخطاء الموجودة فليس عيباً أن نصحح وضعاً خاطئاً لكن يتم تنفيذ القانون بدقة وبدون تفريط أو تعسف فهدفنا ليس جباية الأموال ولكن توسيع قاعدة الممولين وتطبيق القانون لمصلحة الجميع علي العقارات التي تدخل في اطاره والتي حددها القانون والتي ستأتي اللائحة التنفيذية لتكون أكثر تحديداً.
* أخيراً.. ما تفسيرك للضجة التي صاحبت صدور القانون وتخوف الناس منه؟
** المواطن غالباً ما يخاف من القوانين خاصة التي تتعلق بتحصيل أموال وهذا شعور طبيعي وساعد علي زيادته أن الدعاية الإعلانية عن القانون كانت ضعيفة بعض الشيء والهجوم عليه من جانب البعض كان شديداً مما أدي الي تخوف الناس منه ولكن الحقيقة غير ذلك فأعتقد أن الغالبية العظمي من العقارات في مصر لن تخضع للقانون وستتمتع بحدود الاعفاء لأن قيمتها تقل عن نصف مليون جنيه.
و السلام عليكم و رحمة الله و بركاته
__________________
محاسب قانونى
أحمد فاروق سيد حسنين
اسألكم الدعاء لأبي وأمى بالرحمة والمغفرة
التعديل الأخير تم بواسطة أحمد فاروق سيد حسنين ; 09-02-2009 الساعة 05:52 PM
09-02-2009, 05:50 PM
تعليمات المشاركة
العرض العادي
