الموضوع بالكامل


ايجار وبيع المحل التجاري
والتنازل عن المحال التجارية والصناعية والمهنية
المستشار/ السيد خلف محمد
نائب رئيس محكمة النقض

الباب الأول : المحل التجاري وخصائصه وعناصره
الفصل الأول : المحل التجاري
تعريف المحل التجاري
الفصل الثاني : خصائص المحل التجاري
الفصل الثالث : عناصر المحل التجاري
أولاً : العناصر المعنوية
( أ ) الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية
( ب ) الحق في الإجارة
( ج ) العلامة التجارية
( د ) الاسم التجاري
( هـ ) حقوق الملكية الصناعية
( و ) الرخص الإجازات
( ز ) حقوق الملكية الأدبية والفنية
ثانياً : العناصر المادية :
( أ ) البضائع
( ب ) المهمات
هل يعتبر العقار من عناصر المحل التجاري ؟
هل تعتبر الحقوق والالتزامات من عناصر المحل التجاري ؟
حقوق العمال والالتزامات المتعلقة بالضرائب تنقل مع المحل التجاري
الباب الثاني : بيع المحل التجاري وآثاره وضمانات البائع
الفصل الأول : انعقاد بيع المحل التجاري
محل عقد البيع
( أ ) الشيء المبيع
يشترط لصحة بيع المحل التجاري ألا يكون التعامل فيه غير محظور
تحديد ثمن مقومات المحل التجاري
جزاء عدم الوفاء بباقي ثمن المحل التجاري أو بالدين في تاريخ استحقاقه
هل يعتبر بيع وشراء المحل التجاري عملاً تجارياً في كل الأحوال ؟
بيع المقومات المادية والتجارية للمحل التجاري ينشئ للراسي عليه المزاد حقوق المشتري في البيع الاختياري
من الذي يختص بتحديد شخص الدائن المرتهن للمحل التجاري ؟
قاضي الأمور المستعجلة في المحكمة الواقع بدائرتها المحل التجاري المرهون هو المختص ببيع مقومات هذا المحل
كل تصرف يكون موضوعه نقل ملكية المحل التجاري أو إنشاء حق عيني عليه أو تأجير استغلاله يجب أن يكون مكتوباً
القانون الذي يسري على بيع المحل التجاري ورهنه وتأجير استغلاله
الفصل الثاني : آثار بيع المحل التجاري
المبحث الأول : التزامات البائع
الفرع الأول : التزام البائع بنقل ملكية المحل التجاري
الفرع الثاني : تسليم المحل التجاري المبيع
طريقة تنفيذ الالتزام بالتسليم
الحالة التي يجب تسليم المبيع عليها
تسليم ملحقات الشيء المبيع
زمان تسليم المبيع ومكانه
وجود عجز أو زيادة في المبيع
جزاء الإخلال بالالتزام بالتسليم
الفرع الثالث : الالتزام بضمان عدم التعرض
الفرع الرابع : الالتزام بضمان الاستحقاق
الفرع الخامس : ضمان العيوب الخفية
المبحث الثاني : التزامات المشتري
الفرع الأول : التزام المشتري بدفع الثمن
الفرع الثاني : تسلم المبيع
الفرع الثالث : التزام المشتري بدفع مصاريف العقد
الفصل الثالث : ضمانات بائع المحل التجاري
المبحث الأول : حق امتياز البائع
شروط تقرير حق الامتياز
محل الامتياز
تجزئة امتياز بائع المحل التجاري
حقوق البائع المضمونة بالامتياز
آثار الامتياز
حق الأولوية
حق التتبع
المبحث الثاني : حق البائع في الفسخ
ما يشترط لثبوت حق البائع في الفسخ
إعلان الدائنين الذين لهم قيود على المحل التجاري بدعوى الفسخ
يجب على البائع أن يرفع دعوى الفسخ خلال شهر من تاريخ إخطاره بطلب بيع المحل التجاري بالمزايدة
آثار الفسخ
الباب الثالث : بيع المحل التجاري بالجدك
الفصل الأول : شروط البيع بالجدك
المبحث الأول : ورد البيع على محل تجاري أو صناعي أنشأه المستأجر
يشترط أن يرد البيع على محل تجاري أو صناعي
نص المادة 594 / 2 مدني كما يسري على المتجر ذاته – أو المصنع – يسري على فروعه وملحقاته التي يمارس فيها التاجر نشاطه
يشترط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يمارسه البائع وقت البيع والعبرة في ذلك بحقيقة الواقع
يشترط موافقة المؤجر على استغلال العين المؤجرة في النشاط التجاري أو الصناعي
يشترط أن يكون شراء المحل التجاري أو الصناعي بقصد ممارسة ذات النشاط الذي كان يزاوله البائع
إضافة مشتري المحل التجاري أو الصناعي لنشاط آخر إلى النشاط الذي كان يزاوله البائع لا ينال من توافر شروط البيع بالجدك
هل يستفاد من غلق المحل التجاري لفترة قصيرة أو طويلة قبل البيع تخلف الصفة التجارية عنه ؟
إذا أفرغ البائع منشأته التجارية من مضمونها كمتجر قبل البيع فلا تعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعها بالجدك
يجب أن يكون المستأجر بائع الجدك هو المالك له دون أحد سواه ، وإذا تمسك المؤجر بأنه هو الذي أنشأ الأثاث بالمحل المؤجر بمنقولاته إلى المستأجر ، فيتعين على المحكمة أن تعرض لهذا الدفاع الجوهري
تعريف الأعمال المهنية والحرفية
إن الحرفي الذي يتخذ من العمل اليدوي سواء باشره بنفسه أو بمعاونة الغير – أساساً لنشاطه ومصدراً لرزقه لا تكون له صفة التاجر ولا يتسم عمله بالصفة التجارية
شراء بعض البضائع أو تصنيع بعض المواد لخدمة النشاط الحرفي أو المهني لا يعد عملاً تجارياً ولا يخلع على المكان الذي تمارس فيه صفة المحل التجاري ومن ثم لا يجوز بيعه بالجدك
عيادة الطبية لا تعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعها بالجدك
المكان الذي يخزن فيه التاجر بضائعه لا يعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعه بالجدك
المكان المؤجر لغرض مزاولة مهنة الحلاقة لا يعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعه بالجدك
ورشة إصلاح السيارات لا تعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعه بالجدك
المحل المؤجر بغرض استغلاله في نشاط " لحام الأكسوجين " لا يعتبر محلاً تجارياً ولا يجز بيعه بالجدك
المحل المؤجر بغرض استغلاله في تفصيل الملابس لا يعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعه بالجدك
المحل المؤجر بغرض استغلاله في نشاط كي الملابس لا يعتبر محلاً تجارياً ولا يجوز بيعه بالجدك
المحل المؤجر بغرض استغلاله في نشاط التصوير لا يعتبر محلاً تجارياً – حتى ولو تم فيه بيع آلات التصوير – ولا يجوز بيعه بالجدك
هل يعتبر الجراج محلاً تجارياً يجوز بيعه بالجدك ؟
هل تعتبر المدرسة الخاصة محلاً تجارياً يجوز بيعه بالجدك ؟
لا يجوز لمستأجر المدرسة الخاصة التنازل عنها أو تأجيرها من الباطن بغير موافقة المؤجرة ولا محل للقياس على الحق المقرر في قانون المنشآت الطبية أو قانون المحاماة
تسبب الأحكام في شأن ورود البيع على محل تجاري أو صناعي أنشأه المستأجر :
يتعين على المحكمة أن تستظهر في حكمها طبيعة العين المؤجرة وما إذا كانت تعتبر محلاً تجارياً أم لا تعتبر كذلك
إذا قدم المستأجر مستندات ذات دلالة مؤثرة في إثبات نوع النشاط الذي كان يزاوله قبل بيع العين المؤجرة ، فلا يجوز للمحكمة أن تعرض عنها وإلا كان حكمها مشوباً بالقصور
إذا أعرض الحكم عن المستندات الدالة على ممارسة المستأجر النشاط التجاري في المحل المبيع ، ونفي عن ذلك المحل صفة المتجر فإنه يكون مشوباً بالقصور
إذا دفع مشتري الجدك بأن المستأجر السابق كان يضار على عمل عماله الذين يستخدمهم ولم يقل الحكم كلمته في هذا الدفع مكتفياً بالقول بعدم انطباق المادة 594 / 2 مدني فإنه يكون مشوباً بالقصور
يتعين على المحكمة أن تواجه دفاع المؤجر بأن المكان المؤجر لا ينطبق عليه وصف المحل التجاري وأن ترد عليه وإلا شاب حكمها القصور
يجب أن يبين الحكم الدليل الذي استمد منه انتفاء صفة المحل التجاري عن العين محل النزاع وقت بيعها وأن النشاط الذي يزاول بها حرفياً وليس تجارياً
عدم وجود آلات من نوع معين بالمنشأة وتفاهة المنقولات الموجود بها وتفاهة ثمن بيعها لا يعد دليلاً على انتفاء صفة المحل التجاري عنها
المبحث الثاني : توافر الضرورة الملجئة للبيع
المبحث الثالث : تقديم المشتري الضمان الكافي للوفاء بالتزاماته
المبحث الرابع : ألا يلحق المؤجر ضرر محقق
لا يلزم موافقة المؤجر على بيعه المحل التجاري بالجدك
هل يلتزم المالك بشراء المنقولات الموجودة بالعين وإيداع 50 % من ثمنها أو مقابل حق الانتفاع عند إبداء رغبته في الشراء ؟
هل تعتبر موافقة المؤجر للمستأجر صاحب الجدك وبائعه مزية يحق للمؤجر أن يتقاضى مقابلها جزءاً من ثمن البيع بالجدك ؟
الفصل الثاني : الحق المقرر للمالك مقابل بيع المحل التجاري أو الصناعي بالجدك
طبيعة المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وسريانها من حيث الزمان
الواجب الذي ألقته المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المستأجر ( البائع المحل التجاري أو الصناعي )
الحق المقرر لمالك العقار في حالة بيع المحل التجاري أو الصناعي بالجدك
يقتصر سريان نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على الحالات التي يكون فيها تصرف المستأجر الأصلي في حق الإجارة هو المنشئ لحق المتنازل إليه على العين المؤجرة
هل تغني موافقة المالك على بيع المحل التجاري بالجدك عن اتخاذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ؟
لا يجري الميعاد المقسط لحق المالك في اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن المعروض
ما هو الوقت الذي يعتد به بإعلان المؤجر لجهة الإدارة والذي يبدأ منه احتساب مدة الشهر المقررة – في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – لإبداء رغبته في الشراء
هل يجوز للمستأجر العدول عن بيع المحل التجاري بالجدك أو التنازل عن الواحدة السكينة المؤجرة إليه بعد إخطاره المؤجر برغبته في البيع وبالثمن المعروض ؟
هل يشترط لشراء المؤجر المحل التجاري أن يزاول نفس النشاط الذي كان قائماً به قبل البيع ؟
بطلان بيع الجدك لعدم إعلان المؤجر بالثمن المعروض لا تأثير له على عقد المستأجر الأصلي فيبقى قائماً منتجاً لآثاره بين طرفيه
- أحكام النقض
- هل يسري حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على حالة بيع المحل التجاري جبراً عن المستأجر ؟
هل يسري حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على بيع المحل التجاري المملوك للتاجر المفلس ؟
الفصل الثالث : مسائل منوعة متعلقة بالبيع بالجدك
حق وزير المالية في بيع الأماكن التي تشغلها المؤسسات العامة بالجدك
بيع المحل التجاري بالمزاد العلني
لا يجوز أموال الشركة بالجدك في دور التصفية
لا يجوز إعمال المادة 594 / 2 مدني على التأجير من الباطن
قعود المستأجر الأصلي ( بائع الجدك ) عن استئناف الحكم الصادر بفسخ عقد الإيجار ، لا يحول بين المشتري وبين الطعن فيه بالاستئناف
إذا باع المشتري بالجدك المحل التجاري لمشتر آخر بالجدك ، وطلب المؤجر إخلاء العين لعدم توافر شروط البيع بالجدك في البيعين ، تعين على المحكمة أن تبحث شروط البيع بالجدك في كل من البيعين
صدور حكم مستعجل بإخلاء العين ، لا يحول بين مشتري الجدك وبين رفع دعوى أمام محكمة الموضوع بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد شرائه العين بالجدك
الباب الرابع : إيجار المحل التجاري والصناعي والمهني
الفصل الأول : مبادئ منوعة تسري على تأجير المحل التجاري والصناعي
إبرام عقد الإيجار وإثباته
لا يجوز للمؤجر إثبات العلاقة الإيجارية إلا بالكتابة
يلزم بيان الأجرة الواجب على المستأجر الوفاء بها عند الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية
إذا قضت المحكمة بإثبات العلاقة الإيجارية فيتعين عليها أن تستظهر ركن الأجرة في هذه الإجارة وتقف على مقدارها وإلا كان حكمها مشوباً بالقصور
عقد الملكية المقدم من المالك ( المؤجر ) لا يقوم مقام عقد الإيجار في إثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المستأجر
الشهادة الصادرة من الشهر العقاري بمضمون العلاقة الإيجارية المقدمة من المالك لا تكفي لإثبات العلاقة الإيجارية
يتعين على المحكمة أن تفصل في صحة توقيع المورث على عقد الإيجار المفروش قبل أن تفصل في موضوع الالتزام ذاته
يحظر إبرام أكثر من عقد إيجار عن المكان
التزاحم بين المستأجرين والمفاضلة بينهم
لا محل لإعمال قاعدة الأسبقية في عقود الإيجار إذا تم انتزاع العين المؤجرة من المستأجر بطريق التحيل أو الجبر وتم تأجيرها لآخر
لا يجوز للمؤجر إصدار عقد إيجار لشريك المستأجر الأصلي قبل انتهاء عقد إيجار المستأجر الأصلي أو فسخه
هل ينفذ عقد الإيجار الصادر من صاحب الوضع الظاهر في حق المالك ؟
إيجار ملك الغير
تأجير المال الشائع
إيجار المال الموضوع تحت الحراسة
حالات لا يسري عليها قانون إيجار الأماكن
( أ ) إذا انصب الإيجار على منشأة تجارية أو صناعية توافرت لها مقوماتها
( ب ) الأراضي المقامة عليها منشآت صناعية أو تجارية تفوق أهميتها قيمة تلك الأرض
( جـ ) استئجار أرض فضاء لإقامة مصنع عليها لا يغير طبيعتها ولا تسري عليها قوانين إيجار الأماكن
- زيادة الأجرة على الأماكن التي يتم فيها تغيير الاستعمال إلى الأغراض التجارية والمهنية
- عدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض السكنى
- عقد إيجار عين خالية لاستغلالها في نشاط تجاري في قرية لا تخضع لقانون إيجار الأماكن ينتهي بانتهاء مدته
- التصريح بتأجير الشقة مفروشة لا يجعلها في حكم المحل التجاري
- تأجير المحل التجاري يختلف عن بيعه الذي تجيزه المادة 594 / 2 مدني
الإجارة التي ترد على عيد أعدها مالكها بأدوات ومفروشات لاستغلالها في نشاط تجاري أن يتوافر فيها مقومات المحل التجاري على النحو المبين بالمادة 594 / 1 مدني
لا يجوز لمستأجر المحل التجاري أن يضع فترينة في الممر المؤدي إلى الطريق العام
لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المصنع بإرادته المنفردة
المخابز والمنشآت الصناعية والسياحية . وغيرها من المنشآت ذات الأهمية للاقتصاد القومي أو التي تقدم خدمات عامة للجمهور لا يجوز للمالك هدمها إعادة بنائها
لا محل لوقف دعوى إثبات العلاقة الإيجارية عن محل تجاري لحين الفصل في الدعوى الجنائية عن جريمة انتهاك حرمة ملك الغير اللاحقة لها
هل يحوز الحكم الصادر من المحكمة الجنائية ببراءة المؤجر من تهمة إبرام أكثر من عقد إيجار حجية أمام المحكمة المدينة في الدعوى المدنية المرفوعة من المؤجر بطلب الحكم ببطلان عقد الإيجار ؟
يجوز إعلان التاجر أو الحرفي بالأوراق القضائية في المكان الذي يزاول فيه تجارته أو حرفته وذلك إذا كانت الخصومة تتناول أعمالاً تتعلق بهذه التجارة أو تلك الحرفة .
الفصل الثاني : حالات التنازل عن المحل التجارية والصناعية والمهنية المسموح بها قانوناً
المبحث الأول : حق المستأجر في تأجير جزء من المحل المهني أو الحرفي لمستأجر آخر
المبحث الثاني : حق المستأجر في إدخال شريك في استغلال المحل التجاري
المبحث الثالث : التنازل عن المنشآت الطبية
تعريف المنشأة الطبية
يجوز للطبيب أن يؤجر جزءاً من عيادته الخاصة لطبيب آخر يجوز للطبيب ولورثته من بعده التنازل عن المنشأة الطبية لطبيب
أحكام النقض
مناط إعمال أحكام القانون رقم 51 لسنة 1981 مرتبط بوجود المنشأة الطبية التي يملكها أو يستأجرها طبيب مرخص له بمزاولة المهنة
هل يشترط في الطبيب المتنازل إليه عن العيادة الطبية ألا يمتلك أو يستأجر عيادة طبية أخرى ؟
هل تسري المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على التنازل عن المنشآت الطبية ؟
لا يجوز لورثة الطبيب تأجير مكان عيادته الطبية إلى الغير لاستعمالها في نشاط آخر دون إذن كتابي صريح من المالك
هل يجوز لمستأجر المنشأة الطبية ولورثته من بعده تأجير جزء منها لمن يزاول مهنة أو حرفة مغايرة لمهنة الطب ؟
يجوز لمستأجر العيادة الطبية أن يؤجر جزءاً لطبيب دون موافقة المؤجر
المبحث الرابع : التنازل عن مكاتب المحامين
الفصل الثالث : الامتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997
حكم المحكمة الدستورية في القضية 4 لسنة 15 ق دستورية بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً في مباشرة ذات النشاط بعد تخلي هذا المستأجر عنها
حكم المحكمة الدستورية في القضية رقم 44 لسنة 17 ق دستورية بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك فيما نصت عليه من استمرار إجارة العين التي عقدها المستأجر لمزاولة نشاط حرفي أو تجاري لصالح ورثته بعد وفاته
التعليق على نصوص القانون رقم 6 لسنة 1997
أحكام النقض
تحديدي الأجرة للعين المؤجرة بغير أغراض السكنى وفقاً للمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997
الفصل الرابع : تأجير المحل التجاري مفروشاً
ما يشترط لاعتبار المكان مؤجراً مفروشاً
العبرة في تكييف عقد الإيجار وهل يرد على عين خالية أم مفروشة بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد
هل يجوز للمستأجر توجيه اليمين الحاسمة للمؤجر على أنه أجر له العين محل النزاع خالية وليست مفروشة ؟
إذا فصلت المحكمة الجنائية وهي بصدد تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار في وصف عقد الإيجار وما إذا كان خالياً أم مفروشاً ، فلا يجوز للمحكمة المدنية أن تعيد بحث هذه المسألة
صدور حكمين جنائيين متناقضين فصلاً فصلاً لازماً للفصل في موضوع الدعوى المدنية المطروحة على المحكمة ، يرتب عدم تقيد المحكمة المدنية بحجية أيهما
القضاء برفض دعوى تخفيض الأجرة تأسيساً على أن العين مؤجرة مفروشة تقييد به المحكمة في الدعوى اللاحقة
قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية لا يسري على المحل التجاري أو الصناعي
امتداد عقود الإيجار الأماكن المفروشة في ظل سريان القانون رقم 121 سنة 1947
هل يسري القانون رقم 52 لسنة 1969 على عقود إيجار الأماكن المفروشة المبرمة في ظل القانون رقم 121 لسنة 1947 ؟
عقود إيجار الأماكن المؤجرة مفروشة في ظل القوانين أرقام 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 لا تخضع لحكم الامتداد القانوني
المحال التجارية أو الصناعية المؤجرة مفروشة لا يسري عليها الامتداد القانوني ولا تخضع لقواعد تحديد الأجرة
الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش المنصوص عليه في المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يسري على الأماكن المؤجرة مفروشة للأغراض التجارية أو الحرفية
الطعن بصورية عقد الإيجار المفروش وتحقيقه
هل يشترط تكليف مستأجر المحل التجار أو الصناعي المفروش بالوفاء بالأجرة المتأخرة قبل رفع دعوى الإخلاء ؟
حق المؤجر في الأجرة الإضافية عن التأجير المفروش
اقتضاء مؤجر المحل التجاري المفروش مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار غير مؤثم
الفرق بين الإيجار المفروش والإيجار بالجدك
المتجر في حالة البيع بالجدك يختلف عنه في حالة تأجيره مفروشاً
التأجير بالجدك من الباطن غير جائز
تقدير قيمة دعوى فسخ عقد الإيجار المفروش
انتهاء عقد إيجار المحل المفروش
الملاحق
أولاً : قانون رقم 11 لسنة 1940 الخاص ببيع المحال التجارية ورهنها
ثانياً : قانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية
ثالثاً : المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 51 لسنة 1981
رابعاً : القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية
خامساً : القرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية لقانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية