1accountant

الرهن العقاري:
الرهن العقاري عبارة عن عقد يكتسب بموجبه الدائن حقا عينيا على عقار لوفاء بدينه, و يمكن له بمقتضاه أن يستوفي دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد كان و متقدما في ذلك على الدائنين التاليين له في المرتبة.
و في الحقيقة, لا يتم الرهن إلا على العقار الذي يستوفي بعض الشروط التي تعطي للرهن مضمونه الحقيقي, فالعقار ينبغي أن يكون صالحا للتعامل فيه و قابلا للبيع في المزاد العلني, كما يجب أن يكون معيناً بدقة من حيث طبيعته و موقعه و ذلك في عقد الرهن أو في عقد رسمي لاحق, وما لم تتوفر هذه الشروط فإن الرهن يكون باطلاً.
و تشير المادة (179) من قانون النقد و القرض في نفس الاتجاه حيث ينشأ رهن قانوني على الأموال غير المنقولة العائدة للمدين و يجري لصالح البنوك و المؤسسات المالية ضماناً لتحصي الديون المترتبة لها و للالتزامات المتخذة اتجاهها.
ولا يمكن في الواقع أن ينشأ الرهن العقاري إلا بثلاث طرق:
- الرهن الناشئ بعقد رسمي أو رهن الاتفاق, و يأتي هذا الرهن تبعاً لإرادة التعاقد ما بين الأطراف المعنية و التي تملك القدرة أو الحق في التصرف في هذه العقارات.
- الرهن الناشئ بمقتضى القانون, و هو ينشأ تبعا لأحكام قانونية موجودة.
- الرهن الناشئ بحكم قضائي, وهو الرهن الذي ينشأ تبعاً لأمر من القاضي,


و يمكن إنشاء الرهن العقاري لضمان عدة أنواع من القروض, و هذه الأنواع تم ذكرها بنص المادة (891) من القانون المدني الجزائري, و هـي:
- ديون معلقة أو شرطية
- ديون مستقبلية
- ديون احتمالية الوقوع
- قروض مفتوحة
- الحساب الجاري.
و إذا حل استحقاق الدين و لم يقم المدين بالتسديد, فإنه يمكن للدائن و بعد تنبيه المدين بضرورة الوفاء بالديون المستحقة عليه, أن يقوم بنزع ملكية العقار منه, ويطلب بيعه في الآجال وفقا للأشكال والإجراءات القانونية, هذا الأمر دائما في حالة ما إذا كان العقار ملكا للمدين.


الخاتمة:

نستخلص مـن هذا البحث أن المتعاملين مع البنوك يقدمون الضمانات من أجل الحصول على الفرض, و أن البنوك تفرضها من أجل اعتبارها كأداة إثبات و العميل لا يقدم الضمان إلا في حدود استطاعته, و البنك يرغب في الحصول على ضمانات تعادل قيمتها قيمة القرض المقدم, بين هـذا و ذاك تنشأ المفاوضات بين الفرعين لتحديد قيمة الضمان و نوعه, تجدر الإشارة إلى أن سمعة الزبون لها دور في هذا.
يمكن لنا من خلال هذا البحث أن نقدم بعض الاستنتاجات الخاصة بموضوع الضمانات أهمها:
- الضمان أمر هام لأنه يضع البنك في مأمن و أمر نسبي لأن قيمة الضمان قد تنخفض.
- هناك من يعتبر أن الضمان الاحتياطي نوع من الكفالة, و لنفرق بينهما نقول أن الضمان الاحتياطي خاص بالأوراق التجارية يمنحها الثقة و يسهل تداولها, لكن كلاهما يعتبر أحد أنواع الضمانات الشخصية.
- رغم أن الرهن ظاهرة قديمة إلا أنه لازال ساري المفعول و يمكن تقسيمه إلى ثلاث أنواع: رهن المنقولات, الرهن الحيازي, الرهن العقاري.
و أخيرا نطرح التساؤل التالي الذي يصلح ليكون إشكالية لبحث آخر في هذا المجال و هـو: من الـذي يحدد الآخر, قيمة الضمان تحدد مبلغ القرض, أو مبلغ القرض هو الذي يحدد قيمة الضمان ؟ مع الأخذ بعين الاعتبار مدة القرض و نوعية الزبون, و عوامل أخـرى.

__________________