حسن هيكل قانون الضرائب عقاريه [الأرشيف] - منتدى المحاسبين المصريين

حسن هيكل

12-26-2010, 12:39 PM

تقييم قانون الضرائب العقاريه الجديد <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
رقم 196 لسنه 2008 <o:p></o:p>
ـــــــــــــــــــــ<o:p></o:p>
اعداد : حسن هيكل<o:p></o:p>
مقدمه : <o:p></o:p>
عدد العقارات داخل و خارج الكردون يصعب حصره و تشير التقديرات المبدئيه انها في حدود 30 مليون عقار، منها 18 مليون وحدة مسجلة في سجلات الضرائب العقارية و12 مليون وحدة خارج الكردون وغير مسجلة تقدرقيمتهما وفقا لتقديرات جمعية الحفاظ على الثروة العقارية المصرية بتريليون دولار تشمل كل العقارات القديمة والحديثة بإستثناء المواقع الأثرية <o:p></o:p>
و قد انشأت مصلحه الضرائب العقاريه المصريه منذ اكثر من قرن في العام 1883 و لم تثر أي ازمه مع المتعاملين معها الا في ظل هذه الحكومه بفضل هذا القانون <o:p></o:p>
و تتولي مصلحه الضرائب العقاريه تحصيل ثلاث انواع من الضرائب : <o:p></o:p>
الاول : الضريبه العقاريه طبقا للقانون 56 لسنه 1954 حتي صدر القانون 196 لسنه <o:p></o:p>
2008 ( القانون الجديد ) <o:p></o:p>
الثاني : ضريبه الملاهي .. بالقانون رقم (24) لسنة 1999 <o:p></o:p>
الثالث : ضريبه الاطيان الزراعيه طبقا للمرسوم الملكي بقانون رقم 53 لسنة 1935<o:p></o:p>
و القانون رقم 113 / 1939 ( مازال تحت الدراسه هو الاخر للتطوير ) <o:p></o:p>
و كانت مصلحه الضرائب العقاريه تحقق حصيله سنويه قبل صدور قانون الضرائب العقاريه الجديد تقدر بنحو 230 مليون جنيه <o:p></o:p>
و قد شجعت الحكومات المتعاقبه المواطنين علي انشاء المساكن خاصه المستوي الاقتصادي و المتوسط فأعفي القانون 136 لسنه 1981 جميع المساكن من فرض ( ضريبه عقاريه ) عوائد عليها عدا الاسكان الفاخر و الوحدات الاداريه و التجاريه .<o:p></o:p>
وقامت حكومه الجنزوري طبقا للقانون 23 لسنه 1998 بايقاف فرض أي زيادات علي الضرائب العقاريه ( العوائد ) نتيجه جرد العقارات باستمرار العمل بالقيمه الايجاريه القديمه للعقارات المبنيه حتي عام 2004 وفقا للقيمه المتخذه اساسا لحساب الضريبه سنه 1991/2000 بمعني ثبات الضريبه العقاريه !! و ما كادت تمضي اربع سنوات من الهدوء بل الغزل الحكومي لاصحاب العقارات حتي صدر القانون 196 لسنه 2008 القانون الصدمه والذي اوضح تغييرا جذريا في رؤيه الحكومه لجميع ملاك العقارات فبدا كأن الحكومه ارادت استرداد و تعويض ما قدمته من تيسيرات في ظل الحكومات السابقه ! <o:p></o:p>
كما انها غيرت توجيه حصيله الضريبه العقاريه فقد كانت حصيله العوائد تذهب الي المحليات للتحسين شأن الضريبه العقاريه او رسم المباني في جميع دول العالم الا ان القانون الجديد استحدث ان تؤول 75% من الحصيله للخزانه العامه للدوله و 25% للمحليات !!! <o:p></o:p>
(طبقا للماده 28 من القانون 196 لسنه 2008)<o:p></o:p>
وقد تجاهلت الحكومه مقترحات زياده الموارد و العدول عن اصدار القانون من خلال تحسين ايرادات الضرائب العقاريه عن طريق رفع قيمه طلبات الحصول علي كشوف عوائد من 85 قرش الي 10 جنيه كما تجاهلت عمل جرد جديد للعقارات كان سيدر دخلا من خلال حصر وحدات الاسكان الفاخر و الاداري و السكني التي بنيت علي مدار بعد تاريخ اخر جرد للضرائب العقاريه ( 1991/2000 ) و فضلت تغيير المنظومه الضريبيه برمتها .<o:p></o:p>
ليفرض اعباء جديده لا يحتملها الموطن المصري الذي اشتري بمدخراته التي سدد عنها ضريبه سواء كسب عمل ان كان موظفا او ضريبه موحده ان كان صاحب شركه او مهنه حره و اصبح لزاما عليه ان يسدد عن عقار لا يدر عليه دخلا ليس رسما للمحليات و انما ضريبه لتمويل الخزانه و المحليات معا من خلال قانون الضرائب العقاريه الجديد وكأنها تكافئه علي عمله وصموده و صبره <o:p></o:p>
و تضيف علي المواطنين اعباء الزام جميع ملاك او منتفعي او مستغلي العقارات بتقديم اقرار ضريبه عقاريه في موعد غايته 31/12/2009 تم مده بقرار مخالف للقانون الي 31/3/2010 و هو امر بالغ الصعوبه و يتعارض مع تاريخ مصلحه الضرائب العقاريه علي مدار اكثر من قرن كانت هي التي تقوم بالحصر علي الطبيعه دون حاجه لاقرار المواطن عن عقاره او التوسع في فرض عقوبات علي المواطنين فالعقارات لا يمكن اخفائها .<o:p></o:p>
كما ان الافراط و التوسع في التغطيه الضريبيه للعقارات امر غيرواقعي عمليا من حيث صعوبه الحصر فقد نصت الماده 8 , 9 من هذا القانون علي ((أن تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أياَ كانت مادة بنائها و أيا كان الغرض الذي تستخدم فيه دائمة أو غير دائمة مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء مشغولة بعوض أو غير عوض ، سواء أكانت تامة و مشغولة أو تامة و غير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام )) .<o:p></o:p>
فأخضاع العقارات الموجوده تحت الارض .. علي الماء .. تحت الماء و تامه او غير تامه و ما دامت مشغوله الاراضي الفضاء المستغله و الجراجات و غرف السطح و التركيبات علي واجهات و اسطح العقارات و كلها تكشف نوايا التوسع في نطاق الضريبه بشكل كبير . <o:p></o:p>
كما ان اعتبار العقار ( شقه او محل او ....) بدلا من المنزل يزيد بشده اعداد الملزمين بتطبيق القانون و تسليم اقرارات ولا تقوي ابدا 400 مأموريه علي مجاراه متابعه ملفات اكثر من 30 مليون ملتزم بتقديم اقرار لكل وحده ( لم تطبع المصلحه ربع هذا العدد مما تسبب في اختناقات شديده و زحام بالمأموريات لعدم وجود اقرارات ) <o:p></o:p>
و اهم المشكلات و الاعباء جراء تطبيق القانون كما يراها المحاسب القانوني / حسن هيكل : <o:p></o:p>
1ـ عبء فرض تقديم اقرار ضريبي لجميع العقارات القائمه في جمهوريه مصر العربيه سواء الخاضعه للضريبه او غير الخاضعه للضريبه .. يشكل عبئا ضخما علي فئات كبيره من البسطاء بالمناطق الشعبيه و الريفيه وملاك البيوت في الحارات الذين فوجئوا بأن عليهم التزام بتقديم بتقديم الاقرار حتي لو كان عقاره اقل من حد الخضوع و ان عليه اختيار الاقرار الصحيح الذي يخص مسكنهم او نشاطهم من بين 8 اقرارات مختلفه وهذا صعب جدا علي البسطاء في ظل نسب الاميه في مصر. <o:p></o:p>
2ـ تغليظ العقوبه علي من لا يقدم اقراره في الميعاد بغرامه تتراوح بين 200 جنيه حتي 2000 جنيه و تتضاعف في حاله العود دون الاخلال بالفوائد المقرره علي التاخر في السداد كما استحدث مفهوما للتهرب الضريبي في هذا القانون ( فأي تهرب لعقار كائن و موجود امام أعين رجال مصلحه الضرائب العقاريه) . <o:p></o:p>
3ـ فلسفه الضرائب العقاريه او الرسم العقاري ان تخصص للمحليات بينما القانون الجديد يمول خزانه الدوله بـ 75% من ايرادات الضريبه العقاريه التي ينتظر ان تجاوز 3.5 مليار جنيه علي الاقل فور التطبيق و 9 مليار بعد ذلك والاكتفاء بنسبه 25% من الايرادات للمحليات التي هي صاحبه الضريبه في العالم كله وكانت المحليات تحصل عليها في مصر<o:p></o:p>
( حتي صدور القانون الجديد) و هذا امر مستحدث . <o:p></o:p>
4ـ في الوقت الذي تعلن فيه وزاره الماليه ان 95.5% من الملاك في مصر لن يدفعوا ضرائب عقاريه نجد القانون يطالبهم بتقديم اقرارات لممتلكاتهم العقاريه ولا يشرح لنا من اين تأتي الزياده في ايرادات مصلحه الضرائب العقاريه المتوقع ان تزيد اكثر من 10 اضعاف حصيله العوائد فأيرادات العوائد لم تجاوز 230 مليون جنيه سنويا منذ تطبيقها بينما ايرادات الضريبه العقاريه ينتظر ان تصل الي 9 مليار !! <o:p></o:p>
5ـ اذا كانت الماليه تبغي اخضاع القصور والفيلات و الشقق الفاخره فقط فلم لم تخضعها وحدها بتعديل تشريعي للقانون 56 لسنه 1954 و كفي دون الزام جميع ملاك اومنتفعي او مستغلي العقارات فوق الارض و تحت الارض و فوق الماء .... الخ ما ورد بالقانون في عموم مصر المحروسه بتقديم الاقرارات !!<o:p></o:p>
6ـ لماذا اخضاع مباني المصانع والورش والمحلات والمكاتب المهنيه الصغيره والمتوسطه<o:p></o:p>
( ومعروف ان الصناعه المصريه تعاني في سبيل الاستمرار في ظل ازمه عالميه خانقه و تقدم الحكومه للعديد من الانشطه دعما لتجاوز الازمه ) فأذا بالقانون الجديد يخضعها جميعا للضريبه بلا أي اعفاءات في القيمه الايجاريه شأن المساكن التي يعفي منها 6000 جنيه سنويا<o:p></o:p>
ولا يكفي مطلقا القول بأن من حقهم خصم الضريبه العقاريه من وعاء ضريبه الدخل فمثلا صاحب مكتب المحاماه الصغير سيدفع ضريبه عقاريه و لن تخصم من اقراره لانه يحاسب حكميا بخصم 10% من ايراداته مقابل جميع التكاليف ... كما ان اصحاب هذه المصانع او المحلات يعانون و كثير من ملاكها سيدفعون لان مصانعهم او محلاتهم اصبح لها قيمه سوقيه كبيره بسبب الزحف العمراني عليها رغم انهاكانت قد تكلفت القليل وقت بنائها و سبق لاصحابها ان دفعوا الضرائب عن ارباحهم في شكل الضريبه الموحده ( 20% من الارباح بخلاف الغرامات و التعويضات العاديه تصل الي 80% من الضريبه بخلاف الفوائد المستحقه عن التاخير ) و ضريبه دمغه وضريبه كسب عمل ( من 10: 20% علي مرتبات العاملين ) و تامينات اجتماعيه (يدفع صاحب المنشأه 40% من مرتبات العاملين لديه شهريا للتامينات ) و يدفعون اشتراكات للغرفه التجاريه تصل الي 5000 جنيه سنويا في كثير من الحالات و يدفعون رسوم نظافه باهظه و كهرباء و احمال تنؤ عن حملها الجبال <o:p></o:p>
7ـ الاقرارات المطبوعه لا تحوي مكان في حاله تعدد الملاك و هو امر شائع في مصر ان يمتلك الشقه او الوحده الاداريه .. اكثر من مالك او شريك فمثلا الاقرارات 1/أ و 1/د و 1/ز الخاصه بالوحدات السكنيه و الوحدات غير السكنيه و الاداريه ليس بهم بصفحه 3 الا مربع واحد لاسم مالك واحد دون اعتبار لحاله تعدد الملاك . <o:p></o:p>
8ـ عدد مأموريات الضرائب العقاريه 400 مأموريه في جمهوريه مصر العربيه كانت تحصل العوائد من العقارات (المنازل) وفجأه اصبح عليها استلام ملايين الاقرارات دون توافر منافذ كافيه ولا اقرارات مطبوعه ولا موظفين فعرف المواطن طريق الطوابير و الزحام فأين الدراسات التي اجرتها الوزاره و استعداداتها قبل تطبيق القانون ؟؟؟ <o:p></o:p>
9ـ القانون يفرق في معامله الوحدات بنفس العقار فالوحده التي يقل ثمنها عن 450 الف جنيه وقت صدور القانون معفاه ان كانت سكن لمالكها بينما الوحده المجاوره لها بنفس العقار والتي يستخدمها صاحبها كمكتب مهني او عياده تخضع للضريبه وتدفع رغم انهما في عقار واحد !!! <o:p></o:p>
و الضريبه العقاريه اساسا هي رسم لتحسين الخدمات تتحصل عليه المحليات ولا علاقه له بايراد صاحب العقار الذي يدفع عنه ضريبه موحده و ضرائب اخري . <o:p></o:p>
10ـ لا يحقق القانون العداله و المساواه في العبء الضريبي فأذا كان هناك رجل يملك مثلا 50 شقه تمليك او حتي 100 شقه تمليك سكنيه قيمه الشقه 450 الف جنيه <o:p></o:p>
أي ان مجموع قيمه ما يملك 100 × 450 الف جنيه = 45000000 جنيه ( خمسه و اربعون مليون جنيه ) و لا يدفع مليما ضريبه عقاريه طبقا للقانون الجديد !! <o:p></o:p>
بينما يمكن لمالك اخر في نفس عمارته ان يدفع ضريبه لان واجهه شقته بحري ولانه استحدث حماما اضافيا في شقته او زادت مساحتها بضع امتارا فأصبحت قيمتها 550 الف جنيه مثلا فسيدفع ضريبه بينما من يملك عقارات تزيد قيمتها عن 45 مليون جنيه لا يدفع شيئا!! فأين العداله بين المحكومين . <o:p></o:p>
11ـ عدم وضوح موقف العقارات المنشأه طبقا لقانون هيئه المجتمعات العمرانيه الجديده <o:p></o:p>
( المعفاه من الضرائب ) و مدي انسحاب القانون 196 لسنه 2008 عليها <o:p></o:p>
كما اثار القانون مشكلات مع الفنادق و القري السياحيه و منها من هو معفي او يستكمل فتره الاعفاء المقرره له ولم يناقش طرق التقييم السياحي للعقارات ولا موقف وحدات التايم شير <o:p></o:p>
12 ـ لا يليق بمصلحه الضرائب العقاريه في العام 2010 ان تتاخر حتي الان عن فتح باب تقديم الاقرارات الكترونيا عبر موقعها و ان يخلو موقعها من امكانيه السداد الالكتروني مثل الشركه المصريه للاتصالات مثلا للتخفيف من حده الزحام و المواصلات و عطله المواطنين. <o:p></o:p>
13ـ لا يليق ان يتحدث المسئولون في وزاره الماليه عن ان القانون الجديد خفض الضريبه الي 10% ناسيه ان القانون الجديد استحدث طريقه جديده لحساب القيمه الايجاريه ( القيمه السوقيه للوحده مخصوما منها 40% و الناتج يضرب × 3 % للوصول للقيمه الايجاريه و هي اكبر بكثير جدا من القيمه الايجاريه التي كانت تحاسب عليها العقارات في ظل القانون 56 لسنه 1954 <o:p></o:p>
القاهره في 25/12/2009 حسن هيكل <o:p></o:p>
<o:p> </o:p>