على أحمد على
08-23-2009, 10:10 PM
الأهرام عدد الأثنين الموافق 24-8-2009 أقتصاد
44821السنة 133-العدد2009اغسطس243 من رمضان 1430 هـالأثنين
مع بداية تقديم الإقرارات..
هل سوق العقارات مستعدة للضريبة الجديدة؟!
الخبراء: استقرار سوق العقارات
وعودة الأسعار لمعدلات ما قبل الأزمة
تحقيق:إيمان عراقي
يعيش المجتمع المصري بجميع مستوياته الاقتصادية والاجتماعية حالة من الجدل والنقاش حول الضريبة العقارية والتي سيبدأ تحصيلها مع بداية العام المقبل.
وتشهد وسائل الإعلام المقروءة والمسموعة حلقات نقاشية وبرامج حوارية حول الضريبة وكيفية سدادها وما تتضمنه من إعفاءات للمساكن القديمة والمتوسطة إلا أن هذه الاحاديث لم تتطرق لحالة السوق العقارية حاليا ومدي استعدادها لاستقبال هذه الضريبة وما سيترتب عليها من إيجابيات وسلبيات خاصة فيما يتعلق بعملية تقدير أسعار العقارات والضوابط التي ستحكمها ونحن من خلال هذا التحقيق سنحاول الاجابة علي كل هذه التساؤلات.
بداية يري الدكتور أحمد رجائي أنيس رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقويم العقاري وعضو المجلس الدولي للتقويم أن السوق العقارية تشهد حالة تحسن منذ منتصف مارس الماضي متأثرة بزيادة حالة التفاؤل العالمي في اجتياز الأزمة وتحسن أسعار البترول عالميا وانخفاض أسعار الفائدة بالبنوك وكذلك إنخفاض بعض أسعار خامات البناء وما صاحب ذلك من أزدياد في معدلات البناء وزيادة الطلب خلال فترة الصيف وهذا ما أدي الي أن أغلب الأسعار عادت الي مستويات أواخر عام2007 وبداية2008 بل وارتفعت عن ذلك في بعض المناطق المتميزة خاصة بالمناطق خارج نطاق المجتمعات الجديدة وتوقع د.أنيس أن تشهد السوق إتزانا في الأسعار وزيادة بطيئة تتناسب ومعدلات التضخم العامة وذلك حتي منتصف2010 مؤكدا أن السوق العقارية المصرية سوق قوية داخليا وعليها إقبال من المستثمرين خاصة العرب وأن الأزمة العالمية أظهرت نواحي قوة السوق العقارية كنشاط استثماري نتيجة لانخفاض الاسعار مقارنة بأغلب الأسواق العربية الأخري وكبر حجم الطلب خاصة في الشريحة الوسطي والمنخفضة التكاليف من المجتمع.
وحول مدي ملاءمة التوقيت الحالي لفرض ضرائب جديدة يقول د.أنيس ليس هناك من وجهة نظر العامة وقت مناسب لفرض ضرائب جديدة أو زيادة ضرائب حالية إلا في حالة قناعة المواطنين بالعائد من فرض هذه الضريبة علي المجتمع, يضاف الي ذلك انه في وقت الأزمات المالية, ونقص السيولة تزداد المشكلة تقصيرا لأن سحب السيولة من أيدي المواطنين يسهم في تقليص النشاط الاقتصادي وزيادة حدة الأزمة المالية, ولذلك إذا ما طرحنا هذا السؤال علي العامة سنجد أن الغالبية العظمي ستطالب بتأجيل هذه الضريبة لتنشيط السوق العقارية لفترة حتي تعود السوق الي نشاطها العادي.
وعن التأثير المتوقع للضريبة في حال تنفيذها علي السوق العقارية يوضح د.أنيس أن العقارات تنقسم الي نوعين سكني وتجاري النوع الأول يقتنيه الناس للسكن وأعتقد أن تأثير الضريبة سيكون سلبيا ولكن محدود التأثير ولفترة زمنية محدودة لن تتخطي خمس سنوات أما النوع الثاني وهو ما يقتنيه الناس للاستثمار فهو معرض للتأثر بصورة أكبر لاستحداث هذه الضريبة والتي ستؤدي الي إنخفاض في هذه النوعية من العقارات علي المدي القصير ثم ستصارع قوي العرض والطلب وعوامل التضخم لتحديد مسار هذه النوعية من العقارات ولكن بصفة عامة أتصور أن زيادة المصروفات ستجعل اقتناء العقارات أكثر صعوبة من ذي قبل وستسهم في رفع الايجارات للوحدات المؤجرة ما بعد1996 وفقا لقانون الايجارات الجديد أما وحدات الايجارات القديمة فغالبا ما ستكون معفاة من الضريبة وبالتالي لن تتأثر بتطبيق القانون.
وحول عملية تحديد قيمة العقار لإخضاعه للضريبة وما سيترتب علي ذلك من جدل ومشاكل يري د.أنيس أن مصالح الضرائب العقارية في معظم دول العالم لها دور مهم ومحوري في تطبيق الضريبة فيما يخص أعمال الحصر والتحصيل وإدارة أعمال الطعون.
أما تقدير قيمة العقارات في أغلب دول العالم فهو مهمة جهات محايدة متخصصة حتي تتصف عملية التقدير بالحيادية والدقة وتكتسب ثقة الرأي العام. فالناس بصفة عامة تكره الضرائب ويلزم اقناع العامة بعدالة فرض الضريبة وقيمتها وهي مهمة صعبة خاصة في ضوء نظرة المجتمع الي الحكومة علي أنها قاضي وصاحب مصلحة في فرض هذه الضريبة في نفس الوقت وحتي نتجنب السقوط في دائرة الطعون والتي قد تكون عملية مكلفة نتمني الا تكلفنا أكثر مما يتم تحصيله.
وللحد من هذه المشاكل نقترح مشاركة مجتمع خبراء التقييم في لجان تحديد القيمة وليس فقط في لجان الطعن كما جاء بالقانون وهنا يجب الاشارة الي أن القانون أشار الي مشاركة اثنين من المهندسين المتخصصين في مجال الانشاءات أو متخصصين في مجال التقويم العقاري في لجان الطعن, أما المهندس مجد الدين إبراهيم رئيس مجلس إدارة إحدي شركات التمويل العقاري فيري أن تطبيق قانون الضريبة العقارية سيزيد من حجم المعروض في السوق لأن هناك نحو3 ملايين وحدة سكنية مغلقة طبقا للاحصائيات بما فيها وحدات المصايف والمقيمين في الخارج
وكذلك الوحدات التي ينتظر أصحابها ارتفاع أسعارها لبيعها ظاهرة التصقيع ولا تكلف أصحابها شيئا في الوقت الحالي أما بعد تطبيق القانون وإلزامهم بسداد ضرائب علي هذه الوحدات غير المستغلة سيضطر أصحابها حتما اما إلي أن يعرضوها للبيع أو علي الأقل للايجار المؤقت حتي يستطيع سداد ما عليها من ضرائب مؤكدا أن الذي سيدفع الضريبة هم ملاك الوحدات فوق المتوسطة والفاخرة فقط وهؤلاء استفادوا كثيرا من الدولة ولابد أن يدفعوا ما عليهم من التزامات أما متوسطو ومحدودو الدخل فلن يضاروا بهذا القانون وهذا ما سيدفع شركات الاستثمار العقاري لبناء الوحدات منخفضة التكلفة والمتوسطة والتي ستلقي طلبا عليها أكثر في ظل القانون الجديد أما الوحدات الفاخرة فلن يقبل علي شرائها إلا من يستطيع سداد ما عليها من ضرائب وهذا سيحد قطعا من ظاهرة تملك البعض لأكثر من وحدة دون استخدام فعلي,
ويقترح المهندس مجد أن توجه جزء كبير من حصيلة هذه الضريبة لخدمة الحيز العمراني لدافعي هذه الضريبة حتي يشعروا بمردودها الفعلي عليهم وعلي أبنائهم وإنها ليست فقط مجرد جباية, بمعني ان توجه علي سبيل المثال حصيلة ضرائب الأماكن الراقية والمميزة لأقليم القاهرة الكبري إلي تحسين المرافق والخدمات والطرق في هذا الاقليم أيضا تطوير المناطق العشوائية الموجودة داخله ويعمم ذلك علي كل محافظات الجمهورية حتي يشعر المواطن فعلا بقيمة وأهمية هذه الضريبة ويقبل علي سدادها بارتياح.
44821السنة 133-العدد2009اغسطس243 من رمضان 1430 هـالأثنين
مع بداية تقديم الإقرارات..
هل سوق العقارات مستعدة للضريبة الجديدة؟!
الخبراء: استقرار سوق العقارات
وعودة الأسعار لمعدلات ما قبل الأزمة
تحقيق:إيمان عراقي
يعيش المجتمع المصري بجميع مستوياته الاقتصادية والاجتماعية حالة من الجدل والنقاش حول الضريبة العقارية والتي سيبدأ تحصيلها مع بداية العام المقبل.
وتشهد وسائل الإعلام المقروءة والمسموعة حلقات نقاشية وبرامج حوارية حول الضريبة وكيفية سدادها وما تتضمنه من إعفاءات للمساكن القديمة والمتوسطة إلا أن هذه الاحاديث لم تتطرق لحالة السوق العقارية حاليا ومدي استعدادها لاستقبال هذه الضريبة وما سيترتب عليها من إيجابيات وسلبيات خاصة فيما يتعلق بعملية تقدير أسعار العقارات والضوابط التي ستحكمها ونحن من خلال هذا التحقيق سنحاول الاجابة علي كل هذه التساؤلات.
بداية يري الدكتور أحمد رجائي أنيس رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقويم العقاري وعضو المجلس الدولي للتقويم أن السوق العقارية تشهد حالة تحسن منذ منتصف مارس الماضي متأثرة بزيادة حالة التفاؤل العالمي في اجتياز الأزمة وتحسن أسعار البترول عالميا وانخفاض أسعار الفائدة بالبنوك وكذلك إنخفاض بعض أسعار خامات البناء وما صاحب ذلك من أزدياد في معدلات البناء وزيادة الطلب خلال فترة الصيف وهذا ما أدي الي أن أغلب الأسعار عادت الي مستويات أواخر عام2007 وبداية2008 بل وارتفعت عن ذلك في بعض المناطق المتميزة خاصة بالمناطق خارج نطاق المجتمعات الجديدة وتوقع د.أنيس أن تشهد السوق إتزانا في الأسعار وزيادة بطيئة تتناسب ومعدلات التضخم العامة وذلك حتي منتصف2010 مؤكدا أن السوق العقارية المصرية سوق قوية داخليا وعليها إقبال من المستثمرين خاصة العرب وأن الأزمة العالمية أظهرت نواحي قوة السوق العقارية كنشاط استثماري نتيجة لانخفاض الاسعار مقارنة بأغلب الأسواق العربية الأخري وكبر حجم الطلب خاصة في الشريحة الوسطي والمنخفضة التكاليف من المجتمع.
وحول مدي ملاءمة التوقيت الحالي لفرض ضرائب جديدة يقول د.أنيس ليس هناك من وجهة نظر العامة وقت مناسب لفرض ضرائب جديدة أو زيادة ضرائب حالية إلا في حالة قناعة المواطنين بالعائد من فرض هذه الضريبة علي المجتمع, يضاف الي ذلك انه في وقت الأزمات المالية, ونقص السيولة تزداد المشكلة تقصيرا لأن سحب السيولة من أيدي المواطنين يسهم في تقليص النشاط الاقتصادي وزيادة حدة الأزمة المالية, ولذلك إذا ما طرحنا هذا السؤال علي العامة سنجد أن الغالبية العظمي ستطالب بتأجيل هذه الضريبة لتنشيط السوق العقارية لفترة حتي تعود السوق الي نشاطها العادي.
وعن التأثير المتوقع للضريبة في حال تنفيذها علي السوق العقارية يوضح د.أنيس أن العقارات تنقسم الي نوعين سكني وتجاري النوع الأول يقتنيه الناس للسكن وأعتقد أن تأثير الضريبة سيكون سلبيا ولكن محدود التأثير ولفترة زمنية محدودة لن تتخطي خمس سنوات أما النوع الثاني وهو ما يقتنيه الناس للاستثمار فهو معرض للتأثر بصورة أكبر لاستحداث هذه الضريبة والتي ستؤدي الي إنخفاض في هذه النوعية من العقارات علي المدي القصير ثم ستصارع قوي العرض والطلب وعوامل التضخم لتحديد مسار هذه النوعية من العقارات ولكن بصفة عامة أتصور أن زيادة المصروفات ستجعل اقتناء العقارات أكثر صعوبة من ذي قبل وستسهم في رفع الايجارات للوحدات المؤجرة ما بعد1996 وفقا لقانون الايجارات الجديد أما وحدات الايجارات القديمة فغالبا ما ستكون معفاة من الضريبة وبالتالي لن تتأثر بتطبيق القانون.
وحول عملية تحديد قيمة العقار لإخضاعه للضريبة وما سيترتب علي ذلك من جدل ومشاكل يري د.أنيس أن مصالح الضرائب العقارية في معظم دول العالم لها دور مهم ومحوري في تطبيق الضريبة فيما يخص أعمال الحصر والتحصيل وإدارة أعمال الطعون.
أما تقدير قيمة العقارات في أغلب دول العالم فهو مهمة جهات محايدة متخصصة حتي تتصف عملية التقدير بالحيادية والدقة وتكتسب ثقة الرأي العام. فالناس بصفة عامة تكره الضرائب ويلزم اقناع العامة بعدالة فرض الضريبة وقيمتها وهي مهمة صعبة خاصة في ضوء نظرة المجتمع الي الحكومة علي أنها قاضي وصاحب مصلحة في فرض هذه الضريبة في نفس الوقت وحتي نتجنب السقوط في دائرة الطعون والتي قد تكون عملية مكلفة نتمني الا تكلفنا أكثر مما يتم تحصيله.
وللحد من هذه المشاكل نقترح مشاركة مجتمع خبراء التقييم في لجان تحديد القيمة وليس فقط في لجان الطعن كما جاء بالقانون وهنا يجب الاشارة الي أن القانون أشار الي مشاركة اثنين من المهندسين المتخصصين في مجال الانشاءات أو متخصصين في مجال التقويم العقاري في لجان الطعن, أما المهندس مجد الدين إبراهيم رئيس مجلس إدارة إحدي شركات التمويل العقاري فيري أن تطبيق قانون الضريبة العقارية سيزيد من حجم المعروض في السوق لأن هناك نحو3 ملايين وحدة سكنية مغلقة طبقا للاحصائيات بما فيها وحدات المصايف والمقيمين في الخارج
وكذلك الوحدات التي ينتظر أصحابها ارتفاع أسعارها لبيعها ظاهرة التصقيع ولا تكلف أصحابها شيئا في الوقت الحالي أما بعد تطبيق القانون وإلزامهم بسداد ضرائب علي هذه الوحدات غير المستغلة سيضطر أصحابها حتما اما إلي أن يعرضوها للبيع أو علي الأقل للايجار المؤقت حتي يستطيع سداد ما عليها من ضرائب مؤكدا أن الذي سيدفع الضريبة هم ملاك الوحدات فوق المتوسطة والفاخرة فقط وهؤلاء استفادوا كثيرا من الدولة ولابد أن يدفعوا ما عليهم من التزامات أما متوسطو ومحدودو الدخل فلن يضاروا بهذا القانون وهذا ما سيدفع شركات الاستثمار العقاري لبناء الوحدات منخفضة التكلفة والمتوسطة والتي ستلقي طلبا عليها أكثر في ظل القانون الجديد أما الوحدات الفاخرة فلن يقبل علي شرائها إلا من يستطيع سداد ما عليها من ضرائب وهذا سيحد قطعا من ظاهرة تملك البعض لأكثر من وحدة دون استخدام فعلي,
ويقترح المهندس مجد أن توجه جزء كبير من حصيلة هذه الضريبة لخدمة الحيز العمراني لدافعي هذه الضريبة حتي يشعروا بمردودها الفعلي عليهم وعلي أبنائهم وإنها ليست فقط مجرد جباية, بمعني ان توجه علي سبيل المثال حصيلة ضرائب الأماكن الراقية والمميزة لأقليم القاهرة الكبري إلي تحسين المرافق والخدمات والطرق في هذا الاقليم أيضا تطوير المناطق العشوائية الموجودة داخله ويعمم ذلك علي كل محافظات الجمهورية حتي يشعر المواطن فعلا بقيمة وأهمية هذه الضريبة ويقبل علي سدادها بارتياح.