كيفية احتساب الضريبة العقارية لشقة مؤجرة قانون جديد ومالكها موظف ؟

[ابلة هدى]

إخوانى الكرام ..

بداية السلام عليكم ورحمة الله وبركاته ...

منذ فرض قانون الضرائب العقارية الجديد وبالرغم من عدم الرضا الشعبى العام ضد هذه الضرائب ... الا انها كالسيف المسلط على الرقاب وضعت وفى طريقها للتطبيق ستطبق ..

لى عدة تساؤلات رجاء مساعدتى فى حلها فى مسألة تأجير شقة أمتلكها باحدى المحافظات ...

قيمة ايجار الشهر لهذه الشقة 900 جنيه شهرياً ... كيف يكون احتساب ضرائبها؟؟؟

وما هو الوضع لهذه الشقة عندما يكون مؤجرها موظف حكومى؟؟؟؟

فى انتظار ردودكم .. ودمتم بكل خير

[دكتور عصر]

طالما أن الشقة مستغلة سكن ومؤجرة وفقا لأحكام القانون المدنى ( إيجار محدد المدة ) فسوف تحاسب على النحو التالى :
الايجار السنوى = 900 × 12 = 10800 ج
يخصم 30% مقابل جميع المصروفات = 10800× 30% = 3240 جنية
الصافى = 10800 - 3240 = 7560 جنية
يخصم 6000 جنية
الباقى = 1560 جنية يخضع للضرية بسعر 10%
الضريبة = 1560 ×10% = 156 جنيه سنويا
مع تحياتى

[ابلة هدى]

طالما أن الشقة مستغلة سكن ومؤجرة وفقا لأحكام القانون المدنى ( إيجار محدد المدة ) فسوف تحاسب على النحو التالى :
الايجار السنوى = 900 × 12 = 10800 ج
يخصم 30% مقابل جميع المصروفات = 10800× 30% = 3240 جنية
الصافى = 10800 - 3240 = 7560 جنية
يخصم 6000 جنية
الباقى = 1560 جنية يخضع للضرية بسعر 10%
الضريبة = 1560 ×10% = 156 جنيه سنويا
مع تحياتى

مشكور يا أجدع دكتور

لكن السؤال الثانى كيفية المحاسبة ان كان مالك الشقة موظف ؟؟؟؟؟

[حمزة المحاسب]

كيفية حساب الضريبة على الدخل لوعاء موظف ويمتلك شقة مؤجرة إيجار جديد:

سوف نفترض أن الوعاء الضريبى لضريبة الدخل الخاص بك قد استنزف الاعفاءات الضريبية المقررة الـ 4000 جنيه الإعفاء الشخصى وكذلك الـ 5000جنيه إعفاءات الشريحة الأولى .. أى أن الوعاء الخاضغ للضريبة يتراوح من مبلغ 1 جنيه ولا يكمل الـ 15000جنيه .. وبذلك يتم حساب فرق ضريبة الدخل على الشقة بنسبة 10%

أى أن صافى الايجار السنوى = 900جنيه × 12 شهر × 50% = 5400جنيه
هذا المبلغ 5400 جنيه يستحق عليه ضريبة دخل بمقدار 10%
ضريبة الدخل على الشقة = 5400جنيه × 10% = 540 جنيه
عند تقديم إقرار سنة 2010
يتم خصم الضريبة العقارية المسددة خلال العام وقدرها 156 جنيه
بذلك يكون عليك فرق ضريبة دخل بمقدار = 540جنيه - 156 جنيه = 384 جنيه

لتبسيط الأمور ضريبتك على الدخل تزداد بمقدار 384 جنيه إضافة للضريبة العقارية المسددة عن الشقة والبالغ قدرها 156 جنيه ...

مع وافر الشكر والتقدير لأستاذنا الفاضل الدكتور/عصر .. جزاه الله خيراً ....

[دكتور عصر]

لا شكر على واجب والشكر للاستاذ حمزة

[ابلة هدى]

كيفية حساب الضريبة على الدخل لوعاء موظف ويمتلك شقة مؤجرة إيجار جديد:


سوف نفترض أن الوعاء الضريبى لضريبة الدخل الخاص بك قد استنزف الاعفاءات الضريبية المقررة الـ 4000 جنيه الإعفاء الشخصى وكذلك الـ 5000جنيه إعفاءات الشريحة الأولى .. أى أن الوعاء الخاضغ للضريبة يتراوح من مبلغ 1 جنيه ولا يكمل الـ 15000جنيه .. وبذلك يتم حساب فرق ضريبة الدخل على الشقة بنسبة 10%

أى أن صافى الايجار السنوى = 900جنيه × 12 شهر × 50% = 5400جنيه
هذا المبلغ 5400 جنيه يستحق عليه ضريبة دخل بمقدار 10%
ضريبة الدخل على الشقة = 5400جنيه × 10% = 540 جنيه
عند تقديم إقرار سنة 2010
يتم خصم الضريبة العقارية المسددة خلال العام وقدرها 156 جنيه
بذلك يكون عليك فرق ضريبة دخل بمقدار = 540جنيه - 156 جنيه = 384 جنيه

لتبسيط الأمور ضريبتك على الدخل تزداد بمقدار 384 جنيه إضافة للضريبة العقارية المسددة عن الشقة والبالغ قدرها 156 جنيه ...


مع وافر الشكر والتقدير لأستاذنا الفاضل الدكتور/عصر .. جزاه الله خيراً ....



بارك الله فيك أخى الكريم أستاذ حمزة


لكنى لاحظت ان حضرتك ضربت قيمة الايجار السنوى فى 50% بينما ضربها أستاذى دكتور عصر فى 30% فهلا وضحت لى السبب ؟؟؟

ومشكور مرة اخرى بارك الله فيك

[ابلة هدى]

لا شكر على واجب والشكر للاستاذ حمزة


مرة اخرى مشكور لمتابعة حضرتك

واوجه لحضرتك نفس السؤال
لماذا تم خصم 30% مقابل المصاريف فى الحالة الاولى بينما تخصم 50% مصاريف فى الحالة الثانية ؟؟؟؟

تقبل تحياتى وتقديرى

[دكتور عصر]

مرة اخرى مشكور لمتابعة حضرتك

واوجه لحضرتك نفس السؤال
لماذا تم خصم 30% مقابل المصاريف فى الحالة الاولى بينما تخصم 50% مصاريف فى الحالة الثانية ؟؟؟؟

تقبل تحياتى وتقديرى

يتم خصم 30% مقابل جميع المصروفات بالنسبة للضريبة على العقارات المبنية ، ويتم خصم 50% بالنسبة للضريبة على إيرادات الثروة العقارية ، طبعا هناك فرق بين الضريبة على العقارات المبنية ( ضريبة على رأس المال ) والضريبة على إيرادات الثروة العقارية ( ضريبة على الدخل ) .

[esam1666]

طالما أن الشقة مستغلة سكن ومؤجرة وفقا لأحكام القانون المدنى ( إيجار محدد المدة ) فسوف تحاسب على النحو التالى :
الايجار السنوى = 900 × 12 = 10800 ج
يخصم 30% مقابل جميع المصروفات = 10800× 30% = 3240 جنية
الصافى = 10800 - 3240 = 7560 جنية
يخصم 6000 جنية
الباقى = 1560 جنية يخضع للضرية بسعر 10%
الضريبة = 1560 ×10% = 156 جنيه سنويا
مع تحياتى

سلام عليكم /دكتور عصر
حسابالضربية العقارية لاعلاقة لة بالقيمة الايجارية بين المالك والمستؤجر لانة من السهل التحايل فى العقد لكنها تحدد عن طريق لجان الحصر والتقييم بحساب القيمة الراسمالية للشقة ثم ضربها ف100\60 للحصول على القيمة السوقية للشقة ثم ضرب التاتج فى 100\3 للحصول على القيمة الايجارية السنوية ثم خصم 30 فى المائة من الناتج (للصيانة) ثم خصم 6000 جنية(الاعفاء) لنحصل على وعاء الضربية ثم يقسم التاتج على عشرة للحصول على الضريبة

[esam1666]

كيفية حساب الضريبة على الدخل لوعاء موظف ويمتلك شقة مؤجرة إيجار جديد:


سوف نفترض أن الوعاء الضريبى لضريبة الدخل الخاص بك قد استنزف الاعفاءات الضريبية المقررة الـ 4000 جنيه الإعفاء الشخصى وكذلك الـ 5000جنيه إعفاءات الشريحة الأولى .. أى أن الوعاء الخاضغ للضريبة يتراوح من مبلغ 1 جنيه ولا يكمل الـ 15000جنيه .. وبذلك يتم حساب فرق ضريبة الدخل على الشقة بنسبة 10%

أى أن صافى الايجار السنوى = 900جنيه × 12 شهر × 50% = 5400جنيه
هذا المبلغ 5400 جنيه يستحق عليه ضريبة دخل بمقدار 10%
ضريبة الدخل على الشقة = 5400جنيه × 10% = 540 جنيه
عند تقديم إقرار سنة 2010
يتم خصم الضريبة العقارية المسددة خلال العام وقدرها 156 جنيه
بذلك يكون عليك فرق ضريبة دخل بمقدار = 540جنيه - 156 جنيه = 384 جنيه

لتبسيط الأمور ضريبتك على الدخل تزداد بمقدار 384 جنيه إضافة للضريبة العقارية المسددة عن الشقة والبالغ قدرها 156 جنيه ...


مع وافر الشكر والتقدير لأستاذنا الفاضل الدكتور/عصر .. جزاه الله خيراً ....

سلام عليكم \دكتور عصر
قيمة الضريبة العقارية المسددة لاتخصم من ضريبة الدخل ولاكن تخصم من وعاء ضريبة الدخل000!!!!! وشتان بين الاثنين
لانها فى الحالة الاولى سيكون التاثير واضح وذو قيمة للممول . لكنها فى الحالة الثانية لاقيمة لهذا الخصم ولن يستفيد به الممول بيقيمة ملحوظة

[على أحمد على]

الزميل والعضو الفاضلesam1666 ما رأيك أن المحك الأول لمصلحة الضرائب العقارية هو الإيجار المحدد طبقا للعقد المبرم بين المستأجر والمؤجر وذلك فى حالة إذا ثبت أن القيمة الايجارية المحددة فى العقد أكبر من القيمة الإيجارية المستنتجة عن التقديرات التى نص عليها قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008
وعلى سبيل المثال :
سنجد أن القيمة الايجارية السنوية لشقة ايجارها الشهرى مبلغ 900جنيه تبلغ 10800 جنيه
عند رد هذه القيمة الإيجارية طبقا للقانون بنسبة 3% إلى القيمة الرأسمالية سوف تجد القيمة السوقية لهذه الشقة تبلغ 600000جنيه وبالتالى القيمة الرأسمالية تبلغ 360000جنيه

فما رأيك هل لجان التقدير تأخذ بتقديراتها طبقا لنصوص القانون إذا قلت القيمة السوقية عن مبلغ 600000جنيه ....
أعتقد أن الإجابة ستكون بالنفى ... هذا من ناحية.

ومن ناحية أخرى جاء فى نص المادة الثالثة فى مواد إصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية النص التالى:


(المادةالثالثة)



يستبدل بنصوص المواد37 و39و 45 و46 من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 المواد الآتية -:
مادة 37 : تشمل الإيرادات الخاضعة للضريبة ما يأتى:
1- إيرادات العقارات المبنية المؤجرة وفقاً لأحكام القانونى المدنى.
2- إيرادات الوحدات المفروشة.

مادة 39: يحدد الإيراد الخاضع للضريبة المحقق من تأجير العقارات المبنية أو جزء منها وفقا لأحكام القانون المدنى على أساس الأجرة الفعلية مخصوما منها 50% مقابل جميع التكاليف والمصروفات.

مادة 45: يستنزل ما سدده الممول من الضرائب العقارية من الضريبة المستحقة عليه طبقا لأحكام الباب الخامس من الكتاب الثاني من هذا القانون،وبما لا يزيد على هذه الضريبة.

مادة 46: لا يسري حكم المادة 39 من هذا القانون على العقارات المبنية الداخلة ضمن أصول المنشأة أو الشركة.


لذلك على الزميل العضو esam1666 مراجعة النص الجديد للمادة 45 من قانون الضريبة على الدخل وفقا للتعديلات التى أقرها


قانون رقم (196) لسنة 2008



بإصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية

أسأل الله العلى القدير أن أكون وفقت فى التوضيح ...

[دكتور عصر]

شكرا جزيلا استاذ على أحمد على
على هذا الإيضاح المبسط والعلمى
وجزاك الله خيرا
تقبل تحياتى

[ابلة هدى]

مشكورين جميعاً بارك الله فيكم

ومازلت لا أفهم الفرق بين النسبة 30% وال50% :sm31:

معلش ياريت اعادة بتوضيح اكثر مع ضرب امثلة لتقريب الصورة

وبارك الله فيكم جميعاً مرة أخرى

[دكتور عصر]

مشكورين جميعاً بارك الله فيكم

ومازلت لا أفهم الفرق بين النسبة 30% وال50% :sm31:

معلش ياريت اعادة بتوضيح اكثر مع ضرب امثلة لتقريب الصورة

وبارك الله فيكم جميعاً مرة أخرى


العقارات المبنية تخضع لنوعين من الضرائب
النوع الأول :وهو الضريبة على العقارات المبنية وهى ضريبة على العقارات نفسها بصفتها ثروة وأن كانت تتخذ من القيمة الإيجارية أساس لحساب الضريبة ، وعند حساب الضريبة على العقارات المبنية يتم خصم 30% من القيمة الإيجارية مقابل جميع التكاليف .
أما النو الثانى من الضريبة فهو الضريبة على إيرادات الثروة العقارية أى على الإيراد المحقق من هذه الثروة وهو بطبيعة الحال الإيجار ، ويتم حساب الضريبة على هذا الإيجار بعد خصم 50% من القيمة الإيجارية .
وقد يتبادر للذهن ولأول وهلة أن هناك ازدوج فى المحاسبة الضريبة ، لكن المشرع سمح بخصم الضريبة المسددة على العقارات المبنية ( الثروة ) من الضريبة التى تستحق على إيرادات هذه الثروة وبالتالى يتم سداد الفرق بينهم
مع تحياتى

[esam1666]

[quote=على أحمد على;56814]الزميل والعضو الفاضلesam1666 ما رأيك أن المحك الأول لمصلحة الضرائب العقارية هو الإيجار المحدد طبقا للعقد المبرم بين المستأجر والمؤجر وذلك فى حالة إذا ثبت أن القيمة الايجارية المحددة فى العقد أكبر من القيمة الإيجارية المستنتجة عن التقديرات التى نص عليها قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008

وعلى سبيل المثال :
سنجد أن القيمة الايجارية السنوية لشقة ايجارها الشهرى مبلغ 900جنيه تبلغ 10800 جنيه
عند رد هذه القيمة الإيجارية طبقا للقانون بنسبة 3% إلى القيمة الرأسمالية سوف تجد القيمة السوقية لهذه الشقة تبلغ 600000جنيه وبالتالى القيمة الرأسمالية تبلغ 360000جنيه

فما رأيك هل لجان التقدير تأخذ بتقديراتها طبقا لنصوص القانون إذا قلت القيمة السوقية عن مبلغ 600000جنيه ....
أعتقد أن الإجابة ستكون بالنفى ... هذا من ناحية.

ومن ناحية أخرى جاء فى نص المادة الثالثة فى مواد إصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية النص التالى:


(المادةالثالثة)



يستبدل بنصوص المواد37 و39و 45 و46 من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 المواد الآتية -:
مادة 37 : تشمل الإيرادات الخاضعة للضريبة ما يأتى:
1- إيرادات العقارات المبنية المؤجرة وفقاً لأحكام القانونى المدنى.
2- إيرادات الوحدات المفروشة.

مادة 39: يحدد الإيراد الخاضع للضريبة المحقق من تأجير العقارات المبنية أو جزء منها وفقا لأحكام القانون المدنى على أساس الأجرة الفعلية مخصوما منها 50% مقابل جميع التكاليف والمصروفات.

مادة 45: يستنزل ما سدده الممول من الضرائب العقارية من الضريبة المستحقة عليه طبقا لأحكام الباب الخامس من الكتاب الثاني من هذا القانون،وبما لا يزيد على هذه الضريبة.

مادة 46: لا يسري حكم المادة 39 من هذا القانون على العقارات المبنية الداخلة ضمن أصول المنشأة أو الشركة.


لذلك على الزميل العضو esam1666 مراجعة النص الجديد للمادة 45 من قانون الضريبة على الدخل وفقا للتعديلات التى أقرها


قانون رقم (196) لسنة 2008



بإصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية


أسأل الله العلى القدير أن أكون وفقت فى التوضيح ...

عزيزى الزميل الفاضل/على احمد
بالنسبة الى النقطة الاولى:
رأيك مبنى على توقعك -وهو نفس توقعى- وان حدث وفعلت لجان التقيم ذالك فتلك هم كبير لكل اصحاب الشقق المبنية بعد قانون الايجارات الجديد سواء كانت مؤجرة او لا لان اى شقة ايجار جديد وقيمتها الفعلية فى حدود 150 االف تقريبا اياجارها يتعدى ال500 جنية شهريا-شرط الاعفاء- وبالتالى ستقع تحت القانون مخالفا لنص القانون- ولتصريحات الوزير اليوميةفى الصحف والاعلام- بان كل الشقق التى قيمتها اقل من 500 الف معفاة وبالتالى القانون فرغ من معناة واصبح فخا ونصبا على الناس وهذا مااخشاة لان معظم مواد القانون هلامية ومطاطة وقابلة للتفسير حسب الهوى
رايى فى المداخلة السابقة كان مبنى على نص القانون وعلى تفسيرة من جانب مصلحة الضرائب العقارية على موقع المصلحة فى احدى فقرات اسئلة واجابات واتمنى من لجا ن التقدير ان يلتزموا بالقانون وحد الاعفاء 500الف والا على الملاك الا يقدموا عقود الايجار الفعلية
لكن لى سؤال شقتان متماثلتان فى القيمة فى عقار واحد لمالك واحدفى نفس الطابق-مبنى بعد قانون الايجار الجديد- قيمة كل منهافى حدود 220 الف سعر المنظقة الان الاولى مؤجرة جديد ب800 شهريا والثانية مشغولة بالمالك كيف وباى منطق- وفقا لرأيك- ان الاولى تقع تحت القانون وتدفع ضريبة لان ايجارها اعلى من 500ج- متجاهلا لقيمتها السوقية- والثانية معفاة متعللا بان قيمتها السوقية اقل من ال500 الف مع الاخذ فى الاعتبار ان القانون لم يفرق بين الشقق المؤجرة والمشغولة باصحابها والفارغة كلهم سواء-- والا كان عدم دستورى لوفرق--
ام ان لجان التقدير ستخضع الاولى للضريبة وبالتالى ستخضع الثانية ايضا مقارنة بالنظير -القرين-
ام نحسن الظن بهم ويعفو الاثنتين تطبيقا لنص القانون واللائحة التنفيذية بان القيمة الايجارية تحسب ب الحاسب الالى وفقا الى نماذج
منتظر ايضاحك لهذة النقطة
ولك تحياتى

[esam1666]

ومن ناحية أخرى جاء فى نص المادة الثالثة فى مواد إصدار قانون الضريبة على العقارات المبنية النص التالى:



(المادةالثالثة)




يستبدل بنصوص المواد37 و39و 45 و46 من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 المواد الآتية -:
مادة 37 : تشمل الإيرادات الخاضعة للضريبة ما يأتى:
1- إيرادات العقارات المبنية المؤجرة وفقاً لأحكام القانونى المدنى.
2- إيرادات الوحدات المفروشة.


مادة 39: يحدد الإيراد الخاضع للضريبة المحقق من تأجير العقارات المبنية أو جزء منها وفقا لأحكام القانون المدنى على أساس الأجرة الفعلية مخصوما منها 50% مقابل جميع التكاليف والمصروفات.


مادة 45: يستنزل ما سدده الممول من الضرائب العقارية من الضريبة المستحقة عليه طبقا لأحكام الباب الخامس من الكتاب الثاني من هذا القانون،وبما لا يزيد على هذه الضريبة.


مادة 46: لا يسري حكم المادة 39 من هذا القانون على العقارات المبنية الداخلة ضمن أصول المنشأة أو الشركة.



لذلك على الزميل العضو esam1666 مراجعة النص الجديد للمادة 45 من قانون الضريبة على الدخل وفقا للتعديلات التى أقرها
-------------------------------------------

عزيزى الزميل الفاضل/على احمد على
كلامك صحيح جدا ومطابق للقانون فعلا ولما قرأتة على موقع مصلحةالضرائب العقاريةفى اسئلةوردود
وياليتهم ينفذوا ذالك فهو فى صالح الممول المؤجر لشقة مثالا لانة فى هذة الحالة مامعناة يكون اعفى من الضريبة العقارية ودفع ضريبة الدخل فقط لان مجموع محصلة مادفعة = ضريبةالدخل الا اذا كنت الضريبة العقارية اكبر من ضريبة الدخل- وهذا مستبعد-فى هذة الحالة يكون اعفى من ضريبة الدخل ودفع الضريبة العقارية لان مجموع محصلة مادفعة= الضريبة العقارية
لكنى اعتقد انهم لن يفعلو
رايى- وهومبنى على الظن و الاعتقاد مثل رايك فى الحالة الاولى- انهم سوف يخصمواالضريبة العقارية من وعاء ضريبة الدخل وبالتالى لاقيمة لهذا الخصم لان وعاءضربية الدخل كبيرجدا بالنسبة للضريبة العقارية سيعتبروها مصروفات انفقها الممول مثل اقساط التامين مثلا --وقد قرات ذالك فى تصريح للوزير وسوف ابعث لك الرابط قريبا

واتمنى ان يلتزموا بنص القانون فى الحالتين -لكنة التفسير ياسيدى على حسب الهوى
لك خالص تحياتى ومنتظرتعليقك