فقاعة سوق العقارات في مصر بدأت الانحسار [الأرشيف]

أحمد فاروق سيد حسنين

01-06-2010, 05:15 AM

فقاعة سوق العقارات في مصر بدأت الانحسار
انتعاش متوقع للعقارات نهاية ‏2009‏
ومشاكل الشركات تحاول إيجاد الحل

تقرير‏/‏نهلة ابوالعز
رؤية ضبابية فرضت واقعا مريرا علي سوق العقارات في مصر هذه الرؤية التي لم تنكشف حتي الان جعلت سوق العقارات يخسر نقاطا هامة كان قد حققها خلال الفترات الماضية‏,‏ تلك النقاط التي وضعت مصر في مصاف الدول المستهدفة من قبل الاستثمار العقاري وهو ما فرض علي المواطن مشاهد لم تكن موجودة من قبل يراها دون ارادته عبر اعلانات مثيرة لمناظر خلابة وفيلات وقصور وشقق ومنتجعات تناسب كافة الاذواق والامكانيات‏,‏ الوقت كان مناسبا والسوق مفتوحا والامور تسير في منحني يغلب عليه الصعود‏,‏ ومع توقعات المحللين والخبراء وقت انتعاش هذا السوق بانحسار دوره فور تشبع السوق منه الا ان هناك توقعات كانت اكثر تفاؤلا باستمرار النمو في استثمارات هذا القطاع‏,‏ ومع الازمة العالمية صدقت التوقعات وانهار سوق العقارت مع ما تردد عن انسحاب بعض الشركات من السوق العقارية وهو ما أدي إلي تأثر هذه السوق بشكل كبير‏,‏ فالاستثمار العقاري في مصر جاذب للكثير من الاستثمارات العربية‏,‏ ولكن المشكلة الأساسية أن الاستثمار العقاري مقلوب الحال‏,‏ فهناك الكثير من العرب ينظرون لمصر علي أنها سوق استثمارية كبيرة ولكنهم يصطدمون بعد ذلك بالواقع مثلما حدث مع عائلة الشربتلي السعودية عندما قرروا بناء سيتي ستارز واصطدموا بالبيروقراطية‏,‏

فهناك الكثير من المشاكل التي تفقد مصر مميزات عدة‏,‏ بالإضافة إلي الأزمة العالمية التي دمرت بالفعل سوقا حيوية مثل السوق العقارية والتي ستمتد آثارها السلبية لعشر سنوات علي الأقل‏.‏

وهناك توقعات بان الازمة في المستقبل إذا لم تتدخل الحكومة لحل مديونية المستثمرين العقاريين لدي البنوك‏,‏ فقبل الأزمة العالمية كان المستثمر يقوم بتمويل بناء الوحدات السكنية ذاتيا‏,‏ أما الآن فإنه يقترض من البنوك لاستكمال مشروعاته العقارية‏,‏ وهو ما جعل المستثمر يزيد من مدة تسليم الوحدة‏,‏ مشيرا إلي أنه لابد من الالتفات ولو قليلا للآثار التي لحقت بالسوق العقارية ليس فقط نتيجة الأزمة العالمية ولكن بسبب خلل وقوانين خاطئة كشفت عن أزمة موجودة بالفعل ومنذ فترة طويلة‏.‏

وكان صدور بعض المواقف المتشائمة من بعض الاقتصاديين المصريين حول تأثيرات الأزمة المالية العالمية التي ولدت من رحم أزمة الائتمان العقاري الأمريكية إلا أن مختصين بالشأن العقاري لا يرون تأثيرات سلبية للأزمة علي القطاع العقاري السكني الذي لا يعتمد كثيرا علي تمويلات البنوك كما هو الحال في الولايات المتحدة‏,‏ لكن الخبراء توقعوا هدوءا لسوق السكن خلال الفترة المقبلة‏,‏ كما أشاروا إلي ظهور مخاوف لدي بعض المستثمرين من حاجزي الأراضي‏.‏

واستبعد الخبراء والمختصون أن تشهد السوق المصرية انخفاضا كبيرا في أسعار الأراضي أو الوحدات‏,‏ بل يرون أن هناك نقاطا إيجابية تبدو حاليا لصالح السوق‏,‏ تتمثل في اتجاه المصريين العاملين بالخارج إلي تحويل أموالهم إلي مصر‏,‏ إلي جانب ارتفاع السيولة لدي البنوك لأكثر من‏50%,‏ ما يعني أن البنوك ستجد أن من مصلحتها منح المزيد من القروض للمطورين والمشترين للعقار‏,‏ وهو ما يؤدي بدوره إلي زيادة تنشيط السوق العقارية المصرية‏.‏

وقال الرئيس التنفيذي لشركة أملاك للتمويل في مصر أحمد حجاج إن ما حدث في أمريكا من انهيار في بنوكها ليس له أي تأثير سلبي علي سوق العقارات في مصر سواء بالارتفاع أم الانخفاض‏,‏ مشيرا إلي أن تأثيره سيظل محدودا علي البورصة فقط‏.‏

وقال حجاج إن الإقبال ما زال شديدا في مصر علي المشروعات العقارية‏;‏ حيث تعد السوق المصرية واعدة‏,‏ سواء لإقامة المشروعات العقارية أم السكنية أم لدخول شركات أخري تعمل في مجال التمويل العقاري‏,‏ مشيرا إلي أن التمويل العقاري يعطي المواطن الشعور بالأمان في ظل الارتفاعات الأخيرة في أسعار العقارات‏.‏

ووافقه في الرأي الخبير المثمن نادر خزام‏,‏ مؤكدا أنه لن تحدث موجة هبوط للأسعار في السوق العقارية المصرية‏,‏ وأنه لا خوف علي سوق العقارات‏,‏ مشيرا إلي أنه‏-‏ كخبير مثمن‏-‏ لم يعرض أي شيء لبيعه بأقل من ثمنه‏,‏ وموضحا أن الذين يلجأون لبيع العقارات يفعلون ذلك من أجل تعويض بعض خسائرهم في البورصة‏.‏

وقال خزام إن الفوائض المالية والسيولة المتوفرة لدي البعض ستتجه في الفترة المقبلة لشراء الأراضي‏,‏ وليس الوحدات في ظل عدم استقرار الحديد‏,‏ خاصة أن الأراضي تتمتع بفترات سداد طويلة الأجل‏,‏ متوقعا ارتفاعا في أسعار الأراضي أكثر مما هو عليه الآن‏,‏ فضلا عن حدوث موجة في ارتفاع أسعار الوحدات الإدارية لمواجهة طلبات الشركات الأمريكية والأوروبية والإماراتية علي السوق المصرية‏,‏ وذلك بعد أن أصبحت مصر سوقا تجاريا للعديد من الماركات العالمية‏.‏

وكان للمهندس الاستشاري حسين صبور رأي عقب بداية ازمة السوق العقاري يخلف التوقعات المتشائمة حيث يري أن الازمة قد تساهم في تزايد الطلب وتحريك الأسعار نحو الارتفاع‏,‏ مؤكدا أن ذلك يعد الجانب الإيجابي للأزمة‏;‏ لأن العقارات والذهب والبنوك تعتبر أفضل ثلاثة بدائل أمام المستثمرين لحماية أموالهم‏,‏ خاصة ذوي الدخول المرتفعة‏,‏ سواء موظفين أم مستثمرين‏,‏ فضلا عن الذين يمتلكون فوائض مالية‏,‏ وكل هذا يؤكد ضخ أموال جديدة للسوق العقارية المصرية‏.‏

وأضاف صبور أنه غالبا ما تستقر أسعار العقارات لمدة عام أو عامين علي أقل التقديرات‏,‏ موضحا أن ارتفاع قيمة العقار مرهون بارتفاع أسعار الأراضي والحديد والأسمنت‏,‏ التي استقرت عند حدود‏5150‏ جنيها لطن الحديد و‏450‏ جنيها لطن الأسمنت‏(‏ الدولار‏=5.6‏ جنيه‏),‏ مشيرا إلي وجود نقطة إيجابية أخري هي مبادرة العديد من المصريين العاملين بالخارج إلي إعادة أموالهم من الخارج إلي البنوك المصرية‏,‏ بالإضافة إلي ارتفاع السيولة لدي البنوك لأكثر من‏50%,‏ فمن المتوقع أن تبادر البنوك بمنح مزيد من القروض للمطورين والمشترين للعقار مما يؤدي إلي زيادة تنشيط السوق العقارية‏.‏

انخفاض أسعار العقارات في مصر‏ 25 %‏
ويشير الواقع في سوق العقارات المصري إلي أن أسعار الوحدات السكنية تأثرت بشكل محدود بسبب الأزمة العالمية والركود في السوق‏,‏ وقدر الخبراء نسبة الانخفاض في أسعار العقـارات سواء الفاخرة أو محدودة الدخل بين‏5‏ و‏25%‏ حسب المناطق الجغرافية‏.‏

من جهته أوضح د‏.‏ حسين جمعة‏,‏ خبير العقارات‏,‏ ورئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية‏,‏ أن أسعار الوحدات السكنية المتوسطة والصغيرة‏,‏ والتي تتراوح بين‏60‏ و‏120‏ مترا‏,‏ تأثرت أسعارها بنسبة محدودة تراوحت بين‏5‏ و‏10%,‏ أما الإسكان فوق المتوسط من‏120‏ مترا إلي‏200‏ متر فقد انخفضت أسعاره من‏10%‏ إلي‏20%,‏ فيما انخفضت أسعار الإسكان الفاخر ما فوق‏200‏ متر من‏20%‏ إلي‏25%.‏ مشيرا إلي أن منطقة التجمع الخامس والقاهرة الجديدة تأثرت الأسعار فيها بنسبة تتراوح بين‏5‏ و‏10%,‏ وتتراوح في أكتوبر والشيخ زايد بين‏10‏ و‏15%,‏ وفي مدن بدر والسادات والعبور والعاشر من رمضان تتراوح بين‏20‏ و‏30%,‏ وذلك في ظل سوء الخدمات والمرافق والمواصلات في هذه المدن‏.‏

وتوقع د‏.‏ جمعة أن تشهد الأسعار خلال العام الجديد ثباتا في ظل اتجاه عدد من المستهلكين إلي اقتناص الفرص للشراء باعتبار أن الوقت الحالي هو الأنسب بعد حالة من الانتظار والترقب استمرت شهورا‏.‏

من ناحية أخري‏,‏ أكد رئيس مجلس إدارة شركة تونيتا للتسويق العقاري‏,‏ أيمن الليثي أن السوق لم تشهد انخفاضات حادة في الأسعار‏,‏ وأن هناك حالة من الانتظار والترقب وعدم الإقبال علي الشراء‏,‏ انتظارا لانخفاض الأسعار‏,‏ متوقعا أن يعود الطلب علي شراء الوحدات السكنية خلال الشهور القليلة المقبلة‏,‏ مشيرا إلي أن وضع الشركات مرشح للتحسن خلال العام الجديد في ظل اعتماد الميزانيات الجديدة لهذه الشركات‏,‏ وعودة البنوك إلي تمويل المشروعات العقارية‏.‏

وأكد الليثي أن النوعية المتوقع رواجها في السوق العقارية هي الوحدات السكنية المتوسطة وفوق المتوسطة والصغيرة‏,‏ أما الإسكان الفاخر فقد يعاني من انخفاض الطلب عليه‏,‏ خصوصا أن المبيعات شهدت نسبة توقف خلال الفترة الماضية‏,‏ مشيرا إلي أن السوق العقارية تعاني في الأساس من عدم وجود قدرة مالية‏,‏ وحالة الانتظار والترقب التي أوقفت المبيعات جزئيا‏,‏ ما أشاع حالة من الركود‏.‏

العقار في مصر يتجاوز الركود والشركات تستعيد توازنها

ويري البعض ان التفاؤل عاد إلي السوق العقارية المصرية‏,‏ بعد أن تجاوزت الحالة النفسية نتيجة للركود الذي صاحب السوق طيلة النصف الأول من العام الجاري بسبب الأزمة المالية العالمية‏,‏ والتي أثرت بشكل كبير في استقرارها‏,‏ ولكنها لم تعرضها للانهيار‏,‏ كما كانت التوقعات في بدايات الأزمة‏,‏ خصوصا في ظل عدد من العوامل الجديدة التي أكدت أن الأزمة كانت مؤقتة‏,‏ ما أدي إلي استعادة الشركات لتوازنها بشكل كامل‏.‏

وأكد خبراء عقاريون أن من أهم العوامل التي سوف تساعد علي انطلاق الحركة العقارية في مصر‏,‏ هي توافر السيولة المطلوبة بالبنوك‏,‏ وانخفاض أسعار مواد البناء‏,‏ وتراجع أجور العمالة‏,‏ خصوصا أن السوق مازالت تحتفظ بمعدلات طلب تفوق معدلات العرض‏.‏

وقالوا إن السيولة المتوافرة في البنوك إذا تم توجيهها بحسابات صحيحة‏,‏ فسوف تساعد في تنمية عقارية شاملة‏,‏ مدعومة بانخفاض أسعار مواد البناء‏,‏ ووجود عمالة بأسعار أقل‏,‏ مما يساعد المستثمرين علي القيام بمشاريع ضخمة‏,‏ واستكمال ما بدأوه من مشاريع‏.‏

وقد انتقد خبير التقييم العقاري المهندس علي محمود النظرة التشاؤمية للوضع‏,‏ مشيرا إلي أنه لن يكون هناك انهيار في مجال الاستثمارات العقارية‏,‏ نظرا إلي أن معدلات الطلب علي الوحدات السكنية أكبر‏-‏ في إشارة منه إلي أن الطلب الآن يفوق عدد الـ‏300‏ ألف وحدة سكنية‏-‏ إضافة إلي أن السوق العقارية المصرية تقل فيها نسبة المخاطرة‏,‏ وتحقيق الأرباح فيها يعتبر شيئا مضمونا‏.‏

ودعا في الوقت نفسه البنوك إلي دعم الاستثمار العيني بعيدا عن الاستثمار الورقي‏,‏ مؤكدا ضرورة أن تقوم الدولة بضبط إيقاع السوق العقارية من خلال طرح مشاريع جديدة لاستمرار تحريك السوق العقارية‏,‏ والتركيز علي مشاريع محدودي الدخل‏.‏

استثمار منتج
فيما طالب اتحاد المستثمرين العرب الشركات العقارية العاملة في السوق بتنظيم مشاريعها من خلال خطط وبرامج محددة لمعرفة احتياجات السوق الفعلية‏,‏ موضحا أن هذا سوف يسهم في سرعة التسويق‏,‏ وسرعة دوران رأس المال‏,‏ مؤكدا أن الاستثمار العقاري يعد استثمارا منتجا‏,‏ ويسهم في تحريك عدد من الحرف‏,‏ والصناعات الأخري‏,‏ وفي المقابل يسهم في دفع عجلة التنمية‏.‏

وتصل حاجة السوق للسكن إلي أكثر من‏65%,‏ ويمكن طرح المتبقي للاستثمار‏,‏ حيث كان العام الماضي نحو‏60‏ بالمئة‏,‏ وكذلك بالضرورة الاستفادة من التفاوت بين العرض والطلب‏,‏ خصوصا أن الإسكان المتوسط يحتاج إلي أكثر من‏300‏ ألف وحدة‏,‏ بينما تقوم الحكومة ببناء ما بين‏85‏ و‏90‏ ألف وحدة علي أن يقوم القطاع الخاص بسد الفجوة بالاستثمار فيما تبقي من هذه الاحتياجات‏.‏

سيولة في السوق
قال أيمن حجازي مدير الاستثمار بأحد البنوك الخاصة إنه ليس هناك ربط مباشر في ما حدث في الولايات العرض والطلب

بدوره أشاد محمد البطل الخبير المثمن بموقف الدولة الداعم للقطاع بإنفاق‏15‏ مليار جنيه علي البنية الأساسية‏,‏ فعلي حد اعتقاده سينعكس هذا إيجابا علي مستقبل القطاع‏,‏ مشيرا إلي أن القلق الذي أصاب الناس من التكرار الإعلامي عن انهيار السوق العقارية أمر غير صحيح‏,‏ خصوصا في مصر علي وجه التحديد‏,‏ مؤكدا أن الركود الذي شهدته السوق في الفترة السابقة أمر طبيعي يحدث في كثير من الأحيان لأسباب متعددة‏,‏ وليس بالضرورة أن يكون بسبب الأزمة المالية العالمية‏.‏

وقال هذا في حد ذاته أدي إلي انخفاض أسعار العقارات‏,‏ لأن السوق تحركها معدلات العرض والطلب‏.‏ وأكد أن السوق العقارية تحتاج لآليات تساعد في توفير السيولة المالية‏,‏ خصوصا في ظل غياب قانون التمويل العقاري‏,‏ الذي مازال يسير ببطء شديد‏,‏ وهذا يتطلب من البنوك المساهمة في تحريك القطاع العقاري‏,‏ مشيرا إلي أن السوق العقارية في مصر هي الأكثر استقبالا لاستثمارات الشركات العربية والعالمية في ظل توافر الأراضي وانخفاض سعرها مقارنة بدول كثيرة‏,‏ وذلك إضافة إلي توافر العمالة‏,‏ وانخفاض أسعار مواد البناء وغيرها‏,‏ وهذه كلها عوامل جذب‏,‏ فلذلك علي البنوك أن تتحرك بقوة في اتجاه السوق العقارية‏.‏

وفي إطار الجدل المحتدم حول سوق العقارات في مصر‏,‏ والتوقعات المتضاربة حول مستقبلها في ظل استمرار الأزمة المالية العالمية‏,‏ توقع الخبراءأن الطلب سيزداد علي الوحدات السكنية باعتبار أن هناك نحو نصف مليون شاب مصري في سن الزواج سنويا‏,‏ ويسعون للحصول علي وحدات سكنية
‏
===========‏

الوجه الآخر لأزمة العقارات
اظهرت الازمة التي مر بها سوق العقارات في مصر وجها اخر للمشكلة يتمثل في عدم قدرة الشركات علي الالتزام بتسليم الوحدات السكنية في موعدها حيث تفاقمت أزمة الحاجزين في مشروع بيتشو أمريكان سيتي بحي المعادي‏,‏ خاصة الحاجزين في المرحلة الخامسة‏,‏ حيث تقدم‏??‏ حاجزا ببلاغ إلي النائب العام يتهمون فيه صاحب الشركة بالنصب عليهم‏,‏ حيث إن المرحلة الخامسة لم يخصص أرضا لبنائها في المشروع‏,‏ وبالرغم من ذلك قام بتحصيل رسوم المرافق منهم بما يقرب من‏??‏ ألف جنيه علي الشقة الواحدة‏.‏

وقد كشفت التحقيقات ان هناك نحو‏???‏ حاجز في المشروع‏,‏ فوجئوا بأن الأرض التي تمت معاينتها عن طريق مندوبي الشركة عند الحجز لا تتبع المشروع‏,‏ وتتبع شركة أخري‏,‏ وقرروا الذهاب إلي مقر محافظة القاهرة وحي البساتين‏,‏ وتأكدوا أن الشركة لا تملك أراضي أخري في هذه المنطقة ولم يتم لها التخصيص

وبالرغم من ذلك فقد دفع الحاجزون الأقساط الشهرية المقررة علينا منذ أكثر من سنتين‏,‏

وأكدت إحدي الحاجزات والتي تقدمت بشكوي للنائب العام أن صاحب الشركة يتجاهل شكواهم تماما‏,‏ وقالت‏:‏ صاحب الشركة يدعي أنه مسنود ولن يستطيع أحد أن يقف أمامه‏,‏ وبالفعل يعد هذا دليلا علي تجاهل شكوانا باستمرار وشكوي من سبقونا في الأربع مراحل التي قامت الشركة بتنفيذ اثنتين منها‏,‏ وبهما مخالفات ولم يستجب أي مسئول‏.‏

المثير أن بعض الحاجزين في الأربع مراحل الخاصة بالمشروع‏,‏ لم يتسلموا وحداتهم حتي الآن بالرغم من مرور موعد التسليم بسنوات‏,‏ وقاموا بكتابة استغاثة لمحافظ القاهرة‏,‏ الدكتور عبدالعظيم وزير يؤكدون فيها أن بعض عمارات المشروع لم تحصل علي تراخيص بناء من قبل حي البساتين‏,‏ كما أن الشركة قامت بتحصيل مبالغ باهظة للمرافق وصلت إلي‏?‏ آلاف جنيه للمتر دون توصيلها لكثير من الوحدات‏,‏ خاصة الكهرباء‏.‏

ولم تقف مشكلات شركة بيتشو أمريكان سيتي عند حد مشروع المعادي‏,‏ بل تجاوزت إلي إحدي عمارات الشركة في حي شبرا‏,‏ حيث لم تقم الشركة بتوصيل الكهرباء إلي وحدات العمارة بالرغم من تحصيلها ثمن التوصيل‏.‏

وهناك شائعات عن تعثر شركات اخري لم تفصح حتي الان عن موقفها للحاجزين بالاضافة الي افلاس شركات اخري مثل داماك وهو ما يدلل علي انفجار فقاعة العقارات في مصر‏.‏

المصدر : الأهرام الأقتصادى

http://ik.ahram.org.eg/IK/Ahram/2009/7/27/BUSS4.HTM