على أحمد على

الاستاذ الفاضل/صلاح ضحا
سلام الله عليكم ورحمته وبركاته
لقد صدرت تعليمات تنفيذية بخصوص المعالجة الضريبية لبيع الأراضى والعقارات والتصرفات العقارية عامة وفى هذا الصدد رأينا أن نضعهم على صفحات المنتدى:



نظرا للآثار المترتبة علي إتباع المنشآت لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط وما يتسم به ذلك النظام من زيادة المخاطر المتعلقة بتحصيل قيمة المبيعات الآجلة0

وعملا علي حســم ما يثار من خلاف حـول المعالجة الضريبيـة لذلك النشاط ودعما لروح الثقـة والتعاون بين المصلحة وكافة مموليها وحيث أن الضـريبة تفرض علي الإرباح الفعلية.

لذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ما يلي : -

- حالات بيع الأراضي والعقارات بالتقسيط والتي تكون فيها عقود البيع معلقة علي شروط ( فسخ العقد في حالة تأخر سداد الأقساط / عدم التصرف أو نقل الملكية قبل الوفاء بباقي ثمن البيع 000 ) 0

والتي تقدم فيها إقرارات ضريبية مستنده إلي دفاتر وسجلات أو مستندات تتم معالجتها ضريبيا كالأتي : -

1 - لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الأقساط " وفقا لمبدأ الاستحقاق ومبدأ سنوية الضريبة " 0

2 – يتم تحديد الإيرادات بواقع قيمة الأقساط المستحقة سنويا دون النظر إلي : -

أ - تاريخ تحصيل تلك الأقساط 0

ب – القيمة الإجمالية للبيع وتاريخ تحرير عقد البيع 0

3 – تحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الأقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع 0

" طبقا لمبدأ مقابلة الإيرادات بالتكاليف "

- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لهامراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0

تحريرا في: 13 / 7 /2003







سبق أن أصدرت المصلحة التعليمات التنفيذية للفحص رقم 8 لسنة 1997 بشأن القواعد والأسس المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الإرباح التي يحققها من يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها 0



ومن منطلق حرص المصلحة علي مد جسور الثقة والتعاون بينها وبين كافة الممولين ومواكبة المتغيرات التي طرأت علي نشاط الاستثمار العقاري 0



قامت المصلحة بعمل دراسة شاملة لهذا النشاط شملت الدراسات المقدمة من الاتحاد العام للغرف التجارية المصرية " الشعبة العامة للاستثمار العقاري " والدراسات المقدمة من المأموريات والإطلاع علي عدد من ملفات ممولي النشاط بالمأموريات المختلفة وعقد العديد من الاجتماعات مع ممثلي النشاط بالإتحاد العام للغرف التجارية والتي توجت بالاتفاق معهم بتاريخ 25 / 3 / 2004 على ما يلي :-



أولا : الحالات الدفترية:

يقع عبء الإثبات علي المأمورية في حالة عدم الاعتداد بالدفاتر لذا توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما يلي : -

· الالتزام بتنفيذ التعليمات التنفيذية من المصلحة بشأن عدم إهدار الدفاتر المحاسبية الا لأسباب جدية " أخرها التعليمات رقم 18 لسنة1997 " 0

· اعتماد المشتريات أو المصروفات التي تتفق وطبيعة النشاط ولو كانت بدون مستندات خارجية متي جري العرف علي ذلك0

· خصم جميع التكاليف الواجبة الخصم وفقا لأحكام القانون طالما أن هذه التكاليف تمثل مصروفا فعليا لازما للنشاط سواء لتولد الربح أو لمزاوله النشاط أو للمحافظة علي ممتلكات المنشأة طالما انه يخص سنة المحاسبة و ليس مبالغا فيه0

· تتم المحاسبة عن ضريبة كسب العمل وفقا للكشوف التي يلتزم أصحاب الأعمال بتقديمها إلي المأمورية المختصة والمبين بـها ( أسماء ومحال إقامة ووظائف العاملين لديها / مقدار المرتبات أو المهايا أو الأتعاب ) ما لم تثبت المأمورية ما يخالف ذلك0



ثانيا : أمور يجب مراعاتها عند محاسبة الحالات الدفترية أو المستندية :

· يتحقق الإيراد عند البيع " طبقا لمبدأ تحقق الإيرادات "

· يحدد ثمن البيع وفقا للثمـن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع " سواء كان مسجل أو غير مسـجل " حقيقيا ما لم تثبت المصلحة أن هذا الثمـن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار0

· الحالات التي يتم فيها البيع بالتقسيط لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الإقساط وبقيمة هذه الإقساط 0

وتحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الإقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع وفقا لما يلــي :-



· التكلفة الكلية للوحدات المباعة = التكلفة الكلية للمشروع ×عدد الوحدات المباعة ÷ عدد الوحدات الكلية للمشروع





· تكلفة الإقساط المستحقة = التكلفة الكلية للوحدات المباعة × قيمة الإقساط المستحقة للوحدات المباعة ÷ القيمة البيعيه الكلية للوحدات المباعة

ثالثا : ضوابط تحديد رقم الأعمال :

في الحالات التقديرية تراعي الضوابط الآتية : -

عدد الوحدات المباعة يحدد استرشادا بما يلي : -

- الإطلاع علي الترخيص الصادر للعقار 0

- العقود المبرمة مع حائزي الوحدات 0

- العقود المقدمة لمرفقي المياة والكهرباء 0

مع ضرورة تتبع بيع باقي الوحدات في السنوات التالية 0

سعر بيع الوحدة يحدد استرشادا بالآتي : -

- القيمة البيعية المحددة بعقد البيع وما يطرأ عليه من تعديلات 0

- لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري 0

- موقع وواجهة ومساحة الوحدة المباعة ومستوي التشطيب







رابعا : الحالات التقديرية :

تراعي الأسس التالية عند المحاسبة : -

[ 1 ] رقم الأعمال السنوي : -

يحدد استرشادا بما يلي : -

أ - الضوابط السابق إيضاحها 0

ب - معاينة العقارات المبنية لتحديد : -

موقع ومساحات العقارات / عدد ( طوابق العقار – الوحدات بكل طابق ) عدد ومساحات الوحدات المباعة / نوعية التشطيب ( علي المحارة – عادي – لوكس00)

ج – مناقشة الممول مناقشة تفصيلية لتحديد : -

طبيعة النشاط / عدد الوحدات المباعة بالعقارات المبنية ومساحتها ومستوي تشطيبها واثر ذلك علي سعر البيع/ سعر شراء المتر المربع من الأرض الفضاء / نصيب الوحدة المباعة من التكلفة الكلية للعقار/ سعر بيع الوحدة / نظام البيع ( نقدي – بالتقسيط وعدد سنوات التقســيط ) / قيمة الأعمال المسندة لمقاولي الباطن مع إيضاح ( أسمائهم – عناوينهم – ملفاتهم الضريبية – طبيعة العمليات ) / هامش الربح 0

د – الإطلاع علي المستندات التي تتوافر لدي الممول مثل ( صور العقود - فواتير الشراء – أجندات – 000)

هـ - الإقرارات الضريبيــــة وإقرارات الثروة للاسترشاد بما ورد بهما

و - بيانات التعامــــل ( الخصم والإضافة – سجل التعاقدات )



[ 2 ] نسبة صافي الربح : -

في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( دفعة واحدة ) 16 %

في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( بالتقسـيط ) 18 % إلي 20 %

( وفقا لعدد سنوات التقسيط )

[ 3 ] الإيرادات الاخـــري: -

يراعي محاسبة المنشأة عن أي إيرادات أخري يثبت مزاولتها مثل نشاط المقاولات0

خامسا : تراعي الأمور التالية :

يراعي تطبيق مبدأ استقلال السنوات الضريبية 0

تعتبر أسس المحاسبة الواردة بهذا الاتفاق لازمة التطبيق عند موافقة الممول بالمأمورية 0

يطبق هذا الاتفاق علي جميع السنوات التي لم تتم المحاسبة عنها وكذا السنوات التي لم تصبح الضرائب المستحقة عنها نهائية 0

في جميع الأحوال إذا لم يوافق الممول علي ما جاء بهذا الاتفاق فيتم محاسبته وفق القواعد والأسس المعمول بها قبل هذا الاتفاق.



يعاد النظر في هذا الاتفاق كلما طرأت عليه أية تغيرات جوهرية تؤثر علي هذا النشاط سلبا أو إيجابا 0

يلزم تحرير محضر اتفاق بكيفية سداد الضريبة المستحقة من واقع هذا الاتفاق وفقا للتعليمات التنفيذية للتحصيل رقم 4 لسنة 2001 0



علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0



تحريرا في :8/4/2004

__________________