نشاط العقارات والأراضى
تعليمات تنفيذيـة للفحص رقـــم (40 ) لسنة2000
بشان المحاسبة عن نشاط تأجير الوحدات السكنية المفروشـة
وفقا لاحكام المادة 23 من القانون 157 لسنة 81 وتعديلاته
نظرا لما لوحظ من اختلاف وتباين في إسلوب تطبيق أحكام المادة 23 من القانون 157لسنة1981 وتعديلاته وما أثير من تساؤلات حول مدى خصم نسبة الخمسين في المائـــة الواردة بالمادة السابق الإشارة إليها مقابل جميع التكاليف المنصوص عليها فىالمادة (27) من القانون 157 لسنة 1981 وتعديلاته عند المحاسبة على أساس الإيجار المحدد وفقا للقيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة على العقارات المبنية 0
وبعد استطلاع رأى الإدارة المركزية للبحوث والقضايا الضريبية 0
توجه المصلحة نظر المأموريات إلي مراعاة أن يتم خصم نسبة الخمسين في المائة الواردة بالمادة السابق الإشارة إليها مقابل جميع التكاليف المنصوص عليها في المادة (27) من القانون 157لسنة 1981 وتعديلاته سـواء تمت المحاسبة على أساس قيمة الإيجار المفروش الفعلي أو المحدد وفقا للقيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة على العقارات المبنية 0
حيث أن الضريبة تسرى على الأرباح الناتجة من نشاط التأجير وليس على قيمة الايجارالسنوى0
وعلى المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها متابعة تنفيذ ذلك 0
تحريرا في : 25 / 6 /2000
تعليمات تنفيذيه للفحص رقم (31) لسنة 1981
بشأن محاسبة ممولي نشاط تقسيم أراضي البناء
لاحظ الجهاز المركزي للمحاسبات أثناء مراجعته لبعض الملفات الخاصة بمحاسبة ممولي نشاط تقسيم أراضي البناء في العديد من مأموريات المصلحة 0 أن المأموريات تقوم بتقدير قيمة سعر الأرض الفضاء جزافا دون استناد إلي بيانات متوفرة لدي المأموريه أو معلومات دقيقة في هذا الشأن الامرالذي ترتب عليه في كثير من الأحيان تقدير سعر متر الأرض الفضاء بأقل من الحقيقة بالمقارنة بقرارات تحديد أسعار الأراضي البناء الصادرة من لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري المختصة بالممولين التابعين لها 0
لذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة الرجوع آلي قرارات تحديد أسعار الأراضي البناء الصادرة من لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري للاسترشاد بها لدي محاسبة ممولي نشاط تقسيم الأراضي حتى تكون الأسعار المقدرة بمعرفة المأموريات ممثلة للواقع حفاظا على حقوق الخزانة العامة تحقيقا للعدالة الضريبية بين فئات الممولين0
تعليمات تنفيذية للفحص رقم (8) لسنة 1997 بشأن القواعد ولأسس
المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الأرباح التي يحققها من يشيدون
أو يشترون عقارات لحسابهم عاده بقصد بيعها ولتحديد الأرباح الناتجة
من عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها
نظرا لما أثير في بعض المأموريات حول مدى خضوع الأرباح الناتجة من نشاط تشييد العقارات وكذا عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها .
وحيث أن المادة 21 من ق 157 لسنة 1981 المعدله بالمادة 21 من القانون 187 لسنة 1993 تقضي علي أن تسري الضريبة علي الأرباح التي يحققها من يزاولون تشييد أو شراء العقارات لحسابهم علي وجه الاعتياد بقصد بيعها وعلي الأرباح الناتجة عن عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها .
وحيث أنه قد صدر القرار الوزاري رقم 162 لسنة 1982 بشأن القواعد والأسس المحاسبية لتحديد صافي الأرباح التي يحققها من يشيدون عقارات لحسابهم عاده بقصد بيعها ولتحديد صافي الأرباح الناتجة من عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها والمتضمن ما يلي : -
مادة 1– يكون تحديد صافي الأرباح التي يحققها الممولون الذين يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها وتلك التي يحققها الممولون من عمليات تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها وفقا للقواعد الآتية : -
1 – علي أساس الفرق بين ثمن بيع العقار وثمن تكلفته .
2– يحدد ثمن البيع وفقا للثمن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع - سواء أكان مسجلا أو غير مسجل – حقيقيا ما لم تثبت مصلحة الضرائب أن هذا الثمن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار .
3 – يحدد ثمن تكلفة العقار وفقا لقواعد المحاسبة الموضحة في المواد رقم 2 ، 3 ، 4 من هذا القرار.
مادة 2– يحدد ثمن التكلفة بالنسبة للعقارات المبينة أو الأراضي التي يشتريها الممولون بقصد بيعها علي أساس ثمن الشراء مضافا إلية جميع المصروفات الرأسمالية التي أنفقت لاقتناء العقار أو الجزء من العقار موضوع التصرف ويكون تحديد ثمن الشراء علي الوجه الأتي :
ا – وفقا للثمن المحدد في عقد الشراء .
ب – إذا أنصب التصرف علي جزء من العقار فأن ثمن شراء هذا الجزء يحسب علي أساس ما يوازي
هذا الجزء منسوبا إلي العقار – أما إذا كان التصرف منصبا علي وحده سكنية من العقار فأن ثمن
شراء هذه الوحدة السكنية يحدد علي أساس قيمة ما يخص مساحتها من ثمن شراء الأراضي المقام
عليها العقار مضافا إلية ما يخصها من ثمن شراء باقي هذا العقار .
مادة 3– يحدد ثمن التكلفة بالنسبة للعقار التي يقوم الممولون بتشييدها بقصد بيعها علي أساس قيمة الأعمال التي تمت حتى تاريخ التصرف مضافا إلية ثمن شراء الأراضي المقامة عليها وفقا للأسس المنصوص عليها في المادة السابقة .
ويكون تحديد تكلفة الأراضي التي ألت ملكيتها للممول عن طريق الميراث أو الوصية بقيمتها المقدرة وفقا للقانون رقم 142 لسنة 1944 بفرض رسم أيلولة علي التركات سواء ألت ملكيتها في ظل أحكام القانون سالف الذكر أو قبله . أما تلك التي ألت ملكيتها للممول بطريق الهبة فتحدد قيمتها علي أساس القيمة الواردة في العقد أو القيمة الحقيقية بحسب الأحوال ، وبالنسبة للأراضي التي ألت ملكيتها للممول بأي سبب أخر من أسباب كسب الملكية فيكون تحديد قيمتها وفقا لقيمة المثل وقت كسب الملكية .
مادة 4– يحدد ثمن تكلفة أراض البناء المقسمة للأسس المنصوص عليها في المادة السابقة .
ويستبعد من تكلفة الأراضي المحددة علي الوجه المتقدم تكلفة مساحة الشوارع والمرافق الأخرى للتقسيم وذلك لتحديد تكلفة ارض التقسيم المعدة للبناء وتقسيم هذه التكلفة علي مجموع الأمتار المربعة المخصصة للبيع لتحديد تكلفة المتر المربع الواحد .
ويضاف إلي تكلفة المتر المربع الواحـد المحدد علي النحو سالف الذكر قيمة ما يخص المتر المربع من تكاليف تمهيد الشوارع ورصفها وإقامة المرافق الأخرى ( مياه – كهرباء – صرف صحي …… الخ )
وتحديد هذه التكاليف علي الوجه الأتي : -
ا – إذا كانت الشوارع قد تمهيدها ورصفها وتمت إقامة المرافق الأخرى قبل بيع أية قطعة أرض من أراضي التقسيم ، فأن التكاليف تحدد في ضوء المستندات المقدمة بعد فحصها واعتمادها من المأمورية المختصة وفقا لأحكام هذا القرار ، وتقسيم هذه التكاليف علي مجموع الأمتار المربعة المعدة للبناء والمخصصة للبيع لتحديد ما يخص المتر المربع من تكلفة المرافق .
ب – إذا لم تكن الشوارع قد تم تمهيدها ورصفها وإذا لم يكن قد تم استكمال المرافق الأخرى قبل البدء في البيع ، فأن التكاليف تحدد علي أساس قيمة ما يتم تنفيذه خلال كل سنة خلال كل سنة ضريبية وتقسم هذه التكاليف علي رصيد الأمتار المربعة المخصصة للبيع في أخر السنة لتحديد ما يخص المتر المربع من تكاليف المرافق التي تمت خلال السنة ، وعند استكمال تمهيد أو رصف شوارع أو إقامة مرافق أخرى في سنة تالية تحدد تكلفة ما تم خلال هذه السنة وتقسم علي رصيد الأمتار المربعه الباقية في أخر السنة لتحديد ما يخص المتر المربع من تكاليف المرافق التي استكملت خلالها لتضاف إلي ما يخصه من تكاليف المرافق التي تمت خلال السنة السابقة لها وهكذا .
مادة 5– تحدد الأرباح الناتجة عن تقرير انتفاع علي العقار أو تأجيره لمدة تزيد عن خمسين عاما بواقع ثلث الأرباح المقدرة وفقا للأسس المشار إليها في هذا القرار وذلك حسب الأحوال .
وتوجه المصلحة نظر مأمورياتها إلي ضرورة مراعاة ما سبق عند المحاسبة في الحالات التقديرية أما الحالات التي يتقدم فيها الممول بإقراره الضريبي مستندا إلي دفاتر وحسابات معتمدة من أحد المحاسبين فيجري بشأنها ما يجري علي حالات فحص الدفاتر مع مراعاة عدم إهدارها إلا لأسباب جدية وفقا للتعليمات التنفيذية الصادرة في هذا الشأن . ( مع مراعاة نصوص القرار الوزاري المذكور). وتوجه المصلحة نظر مأمورياتها بأنه عند تطبيق المادة الثالثة الفقرة الثانية من القانون السابق ذكره والخاصة بتحديد تكلفة الأراضي التي ألت ملكيتها للممول عن طريق الميراث أو الوصية بقيمتها المقدرة وفقا للقانون 142 لسنة 1944 بفرض رسم أيلولة التركات سواء ألت ملكيتها في ظل أحكام القـانون سالف الذكر أو قبله .
يراعي أنه قد صدر القانون 327 لسنة 1996 والخاص بإلغاء ضريبة الأيلولة وعلية فأنه يتم تطبيق
نص هذه المادة حتى تاريخ 14/7/1996 .
أما الحالات التي يتم محاسبتها بعد صدور هذا القانون أي اعتبارا من 15/7/1996 فيتم تحديد تكلفة الأرض وفقا لقيمة المثل وقت أيلولة ملكية الأرض .
كما توجه المصلحة نظر مأمورياتها إلي ضرورة الالتزام بالتعليمات التنفيذية للفحص رقم 31 لسنة 1981 بشأن تحديد أسعار المتر للأراضي الفضاء بأن يتم الرجوع إلي لجان التحريات بمكتب الشهر العقاري للاسترشاد بها عند محاسبة ممولي نشاط تقسيم الأراضي .
وكذا التعليمات التنفيذية رقم 19 لسنة 1983 بشأن حصر ممولي ضريبة التصرفات العقارية والرجوع إلي النماذج الضريبية التي ترد إليها من مأموريات ومكاتب الشهر العقاري
وعلي كافة المناطق الضريبية مراعاة تنفيذ المأموريات التابعة لها لهذه التعليمات بكل دقة
تحريرا في : 27/3/1997
تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 40 ) بند 197، 199 لسنة 2003
بشــأن
المعالجة الضريبية لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط
نظرا للآثار المترتبة علي إتباع المنشآت لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط وما يتسم به ذلك النظام من زيادة المخاطر المتعلقة بتحصيل قيمة المبيعات الآجلة0
وعملا علي حســم ما يثار من خلاف حـول المعالجة الضريبيـة لذلك النشاط ودعما لروح الثقـة والتعاون بين المصلحة وكافة مموليها وحيث أن الضـريبة تفرض علي الإرباح الفعلية 0
لذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ما يلي : -
- حالات بيع الأراضي والعقارات بالتقسيط والتي تكون فيها عقود البيع معلقة علي شروط ( فسخ العقد في حالة تأخر سداد الأقساط / عدم التصرف أو نقل الملكية قبل الوفاء بباقي ثمن البيع 000 ) 0
والتي تقدم فيها إقرارات ضريبية مستنده إلي دفاتر وسجلات أو مستندات تتم معالجتها ضريبيا كالأتي : -
1 - لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الأقساط " وفقا لمبدأ الاستحقاق ومبدأ سنوية الضريبة " 0
2 – يتم تحديد الإيرادات بواقع قيمة الأقساط المستحقة سنويا دون النظر إلي : -
أ - تاريخ تحصيل تلك الأقساط 0
ب – القيمة الإجمالية للبيع وتاريخ تحرير عقد البيع 0
3 – تحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الأقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع 0
" طبقا لمبدأ مقابلة الإيرادات بالتكاليف "
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لهامراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 13 / 7 / 2003
تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 40 ) بند 197، 199 لسنة 2003
بشــأن
المعالجة الضريبية لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط
نظرا للآثار المترتبة علي إتباع المنشآت لبيع الأراضي والعقارات بالتقسيط وما يتسم به ذلك النظام من زيادة المخاطر المتعلقة بتحصيل قيمة المبيعات الآجلة0
وعملا علي حســم ما يثار من خلاف حـول المعالجة الضريبيـة لذلك النشاط ودعما لروح الثقـة والتعاون بين المصلحة وكافة مموليها وحيث أن الضـريبة تفرض علي الإرباح الفعلية 0
لذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ما يلي : -
- حالات بيع الأراضي والعقارات بالتقسيط والتي تكون فيها عقود البيع معلقة علي شروط ( فسخ العقد في حالة تأخر سداد الأقساط / عدم التصرف أو نقل الملكية قبل الوفاء بباقي ثمن البيع 000 ) 0
والتي تقدم فيها إقرارات ضريبية مستنده إلي دفاتر وسجلات أو مستندات تتم معالجتها ضريبيا كالأتي : -
1 - لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الأقساط " وفقا لمبدأ الاستحقاق ومبدأ سنوية الضريبة " 0
2 – يتم تحديد الإيرادات بواقع قيمة الأقساط المستحقة سنويا دون النظر إلي : -
أ - تاريخ تحصيل تلك الأقساط 0
ب – القيمة الإجمالية للبيع وتاريخ تحرير عقد البيع 0
3 – تحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الأقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع 0
" طبقا لمبدأ مقابلة الإيرادات بالتكاليف "
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 13 / 7 / 2003
تعليمات تنفيذية للفحص رقم (2) لسنة 1982
في شأن محاسبة الشقق المفروشة
قضت المادة 20 من القانون 157 لسنة 1981 بالآتي :
" تسري الضريبة علي الأرباح الناتجة من تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة أو وحدة سكنية مفروشة أو جزء منها سواء كانت معدة للسكن أو لمزولة نشاط تجاري أو صناعي أو أي نشاط أخر مما يخضع للضريبة علي أرباح المهن غير التجارية علي أساس قيمة الإيجار الفعلي مفروشا مخصوما منه خمسون في المائة مقابل جميع التكاليف المنصوص عليها في المادة 24 من هذا القانون " .
وفي جميع الأحوال لا يجوز أن تقل قيمة الإيجار المتخذة أساسا لربط الضريبة بالتطبيق لحكم الفقرة السابقة عما يأتي :
1 - عشرة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية إلي الأماكن المنشاة قبل أول يناير 1944 .
2 - سبعة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية بالنسبة إلي الأماكن المنشاة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 .
3 - خمسة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية بالنسبة إلي الأماكن المنشاة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 وقبل 6 أكتوبر سنة 1973.
4 - ثلاثة أمثال القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة علي العقارات المبنية بالنسبة إلي الأماكن المنشاة منذ 6 من أكتوبر سنة 1973 .
وتربط الضريبة علي أساس الأرباح الفعلية إيرادا ومصروفا بالنسبة للوحدات السكنية المفروشة المؤجرة في عقارات تقع خارج كردون المدينة .
وتنوه المصلحة إلي أنه وفقا للمادة 20 من القانون تربط الضريبة علي أساس قيمة الإيجار الفعلي مفروشا مخصوما منه خمسون في المائة مقابل جميع التكاليف المنصوص عليها في المادة 24 من القانون وتحدد قيمة الإيجار الفعلي طبقا لعقد الإيجار الذي يقدم من صاحب الشأن بعد التحقق من صحته .
فإذا لم يقبل عقد الإيجار لمبررات قائمة يحدد وفقا للقواعد التي يجري عليها العمل في مثل هذه الحالة ولا يجوز أن تقل قيمة الإيجار المقدرة عن قيمة الإيجار المتخذ أساسا لربط الضريبة وفقا لما ورد بالفقرة الثانية من المادة 20 من القانون .
ونظراً لأن تحديد القيمة الايجارية طبقا للمادة 20 لا يعتبر حكميا حيث إنها تضع
أساسا لتحديد القيمة الايجارية – لذلك تخصم الأعباء العائلية من الوعاء المحدد لربط الضريبة
وتوجه المصلحة النظر إلي ما تقضي به المادة 40 من القانون من حيث إذا توافر لدي المصلحة من الأدلة ما يثبت عدم مطابقة الإقرار المشار إليه في المادتين 35 ، 37 من هذا القانون للحقيقة ، كان لها فضلا عن تصحيح الإقرار أو تعديله أو عدم الاعتداد به وتحديد الأرباح بطرق التقدير أن تلزم الممول بأداء مبلغ إضافي للضريبة بواقع 5% من فرق الضريبة المستحقة بحد أقصي مقداره 500 جنيه ويضاعف هذا المبلغ الإضافي في حالة تكرار المخالفة في السنة التالية مباشرة ويزاد إلي ثلاثة أمثاله عن تكرار المخالفة في أية سنة من السنوات التالية للسنة التالية .
تحريرا في : 4 مارس 1982
تعليمات تنفيذية للفحص رقم (22) لسنة 1983
بشأن المأمورية المختصة بمحاسبة أصحاب الشقق المفروشة
لوحظ مخالفة بعض المأموريات لقواعد الاختصاص الجغرافي لدى محاسبة أصحاب الشقق المفروشة مما قد يعرضها للطعن ببطلان المحاسبة 0
ولتلافي ذلك توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما جاء بالمادة 14 من اللائحة التنفيذية لقانون ضرائب الدخل رقم 157 لسنة1981 التي تقضي بأنه يقصد بالمأمورية المختصة في تطبيق حكم المادة 20 من القانون المذكور :-
1 – مأمورية ضرائب مصر الجديدة أو حلوان حسب الأحوال إذا كان محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة يقع في دائرة اختصاص أي منها 0
2- مأمورية ضرائب المحال العامة والملاهي بالقاهرة إذا كان محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة يقع في باقي أقسام دائرة محافظة القاهرة 0
3 – مأمورية ضرائب السلع الغذائية والمحال العامة بالإسكندرية إذا كان محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة يقع في دائرة محافظة الإسكندرية 0
4 – المأمورية الكائن في دائرة اختصاصها محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة بالنسبة لباقي المحافظات 0
وبذلك يتعين على المأموريات فور تلقي إقرارات الممولين إرسال تلك الإقرارات إلي المأمورية التي تقع الشقة المفروشة في دائرتها طبقا لما تقدم لتتولى إجراءات الفحص وذلك لتلافي الطعن ببطلان المحاسبة إذا ما تم الفحص على خلاف ذلك 0 ويتبع نفس الإجراء بالنسبة للإقرارات سابقة التقديم0
تعليمات تنفيذية للفحص رقم (11) لسنة 1986
بشأن تطبيق حكم المادة 20 من القانون رقم157 لسنة 1981
والمادة 14 من اللائحة التنفيذية
بالنسبة لمحاسبة الشقق المفروشة
صدر القانون رقم 157 لسنة 1981 بشأن الضرائب علي الدخل حيث تقضي المادة 20 منه بسريان ضريبة الأرباح التجارية والصناعية علي الأرباح الناتجة من تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشة أو جزء منها 0
وقد جاء بالفقرة الأخيرة من هذه المادة ما يلي :
علي أن يتم التبليغ والإخطار وتحصيل الضريبة وفقا لما تحدده – اللائحة التنفيذية 0
وحددت المادة 14 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 157 لسنة1981 المأمورية المختصة بتلقي إقرارات مؤجري الوحدات المفروشة وهي المأمورية التي يقع في دائرتها محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة 0
وتنبه المصلحة أنه في حالة اختلاف محل إقامة المؤجر عن محل وجود الشقة المفروشة ، يتبع في هذا الشأن ما يلي:
أولا : تقوم المأمورية التي يقع في دائرتها محل إقامة مؤجر الوحدة المفروشة بتلقي الإقرارات وعقود التأجير وغيرها من المستندات التي يقدمها الممول ، ثم تقوم هذه المأمورية بإجراء مناقشة مع مؤجر الوحدة المفروشة شاملة نشاطه المقدم عنه الإقرارات وما إذا كان له أنشطة أخري أو مصادر إيرادات أخري.
وتقوم هذه المأمورية فور إجراء المناقشة بإرسال الإقرار وغيره من المستندات ومحضر المناقشة إلي المأمورية التي يقع في دائرتها الوحدة المفروشة 0
ثانيا : تقوم المأمورية التي يقع في دائرتها الوحدة المفروشة بإجراء المعاينة اللازمة وإعداد مذكرة الفحص علي ضوء المعاينة والمناقشة والإقرار – والمستندات التي وردت إليها ثم تعيد كافة مرفقات الملف بما فيها مذكرة الفحص إلي مأمورية محل أقامة الممول التي تتولي إرسال النموذج 18 ضرائب 0
ثالثاً : تقوم المأمورية التي يقع في دائرتها محل أثامة الممول في حالة عدم الاتفاق بالجنة الداخلية بإرسال النموذج رقم 19 ضرائب ، وفي حالة الطعن عليها في الميعاد القانوني يحال الملف إلي لجنة الطعن المختصة التابع لها المأمورية التي يقع في دائرتها محل إقامة الممول 0
ثم تقوم هذه المأمورية باستكمال إجراءات الربط وغيرها من إجراءات التحصيل وذلك بعد صدور قرار لجنة الطعن 0
وعلي جميع المناطق الضريبية متابعة تنفيذ هذه التعليمات بكل دقة .
تحريرا في : 23 فبراير 1986
تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 21 ) بند 199 لسنة 2004
بشــــــأن
أسس المحاسبة الضريبية لنشاط الاستثمار العقاري
سبق أن أصدرت المصلحة التعليمات التنفيذية للفحص رقم 8 لسنة 1997 بشأن القواعد والأسس المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الإرباح التي يحققها من يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها 0
ومن منطلق حرص المصلحة علي مد جسور الثقة والتعاون بينها وبين كافة الممولين ومواكبة المتغيرات التي طرأت علي نشاط الاستثمار العقاري 0
قامت المصلحة بعمل دراسة شاملة لهذا النشاط شملت الدراسات المقدمة من الاتحاد العام للغرف التجارية المصرية " الشعبة العامة للاستثمار العقاري " والدراسات المقدمة من المأموريات والإطلاع علي عدد من ملفات ممولي النشاط بالمأموريات المختلفة وعقد العديد من الاجتماعات مع ممثلي النشاط بالإتحاد العام للغرف التجارية والتي توجت بالاتفاق معهم بتاريخ 25 / 3 / 2004 على ما يلي :-
أولا : الحالات الدفترية :
يقع عبء الإثبات علي المأمورية في حالة عدم الاعتداد بالدفاتر لذا توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما يلي : -
S الالتزام بتنفيذ التعليمات التنفيذية من المصلحة بشأن عدم إهدار الدفاتر المحاسبية الا لأسباب جدية " أخرها التعليمات رقم 18 لسنة1997 " 0
S اعتماد المشتريات أو المصروفات التي تتفق وطبيعة النشاط ولو كانت بدون مستندات خارجية متي جري العرف علي ذلك0
S خصم جميع التكاليف الواجبة الخصم وفقا لأحكام القانون طالما أن هذه التكاليف تمثل مصروفا فعليا لازما للنشاط سواء لتولد الربح أو لمزاوله النشاط أو للمحافظة علي ممتلكات المنشأة طالما انه يخص سنة المحاسبة و ليس مبالغا فيه0
S تتم المحاسبة عن ضريبة كسب العمل وفقا للكشوف التي يلتزم أصحاب الأعمال بتقديمها إلي المأمورية المختصة والمبين بـها ( أسماء ومحال إقامة ووظائف العاملين لديها / مقدار المرتبات أو المهايا أو الأتعاب ) ما لم تثبت المأمورية ما يخالف ذلك0
ثانيا : أمور يجب مراعاتها عند محاسبة الحالات الدفترية أو المستندية :
E يتحقق الإيراد عند البيع " طبقا لمبدأ تحقق الإيرادات "
E يحدد ثمن البيع وفقا للثمـن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع " سواء كان مسجل أو غير مسـجل " حقيقيا ما لم تثبت المصلحة أن هذا الثمـن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار0
E الحالات التي يتم فيها البيع بالتقسيط لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الإقساط وبقيمة هذه الإقساط 0
وتحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الإقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع وفقا لما يلــي :-
عدد الوحدات المباعة
一- التكلفة الكلية للوحدات المباعة = التكلفة الكلية للمشروع ×ـــــــــــ
عدد الوحدات الكلية للمشروع
قيمة الإقساط المستحقة للوحدات المباعة
二- تكلفة الإقساط المستحقة = التكلفة الكلية للوحدات المباعة × ـــــــــــ
القيمة البيعيه الكلية للوحدات المباعة
ثالثا : ضوابط تحديد رقم الأعمال :
في الحالات التقديرية تراعي الضوابط الآتية : -
· عدد الوحدات المباعة يحدد استرشادا بما يلي : -
- الإطلاع علي الترخيص الصادر للعقار 0
- العقود المبرمة مع حائزي الوحدات 0
- العقود المقدمة لمرفقي المياة والكهرباء 0
مع ضرورة تتبع بيع باقي الوحدات في السنوات التالية 0
· سعر بيع الوحدة يحدد استرشادا بالآتي : -
- القيمة البيعية المحددة بعقد البيع وما يطرأ عليه من تعديلات 0
- لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري 0
- موقع وواجهة ومساحة الوحدة المباعة ومستوي التشطيب
رابعا : الحالات التقديرية :
تراعي الأسس التالية عند المحاسبة : -
[ 1 ] رقم الأعمال السنوي : -
يحدد استرشادا بما يلي : -
أ - الضوابط السابق إيضاحها 0
ب - معاينة العقارات المبنية لتحديد : -
موقع ومساحات العقارات / عدد ( طوابق العقار – الوحدات بكل طابق ) عدد ومساحات الوحدات المباعة / نوعية التشطيب ( علي المحارة – عادي – لوكس00)
ج – مناقشة الممول مناقشة تفصيلية لتحديد : -
طبيعة النشاط / عدد الوحدات المباعة بالعقارات المبنية ومساحتها ومستوي تشطيبها واثر ذلك علي سعر البيع/ سعر شراء المتر المربع من الأرض الفضاء / نصيب الوحدة المباعة من التكلفة الكلية للعقار/ سعر بيع الوحدة / نظام البيع ( نقدي – بالتقسيط وعدد سنوات التقســيط ) / قيمة الأعمال المسندة لمقاولي الباطن مع إيضاح ( أسمائهم – عناوينهم – ملفاتهم الضريبية – طبيعة العمليات ) / هامش الربح 0
د – الإطلاع علي المستندات التي تتوافر لدي الممول مثل ( صور العقود - فواتير الشراء – أجندات – 000)
هـ - الإقرارات الضريبيــــة وإقرارات الثروة للاسترشاد بما ورد بهما
و - بيانات التعامــــل ( الخصم والإضافة – سجل التعاقدات )
[ 2 ] نسبة صافي الربح : -
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( دفعة واحدة ) 16 %
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( بالتقسـيط ) 18 % إلي 20 %
( وفقا لعدد سنوات التقسيط )
[ 3 ] الإيرادات الاخـــري : -
يراعي محاسبة المنشأة عن أي إيرادات أخري يثبت مزاولتها مثل نشاط المقاولات0
خامسا : تراعي الأمور التالية :
v يراعي تطبيق مبدأ استقلال السنوات الضريبية 0
v تعتبر أسس المحاسبة الواردة بهذا الاتفاق لازمة التطبيق عند موافقة الممول بالمأمورية 0
v يطبق هذا الاتفاق علي جميع السنوات التي لم تتم المحاسبة عنها وكذا السنوات التي لم تصبح الضرائب المستحقة عنها نهائية 0
v في جميع الأحوال إذا لم يوافق الممول علي ما جاء بهذا الاتفاق فيتم محاسبته وفق القواعد والأسس المعمول بها قبل هذا الاتفاق
v يعاد النظر في هذا الاتفاق كلما طرأت عليه أية تغيرات جوهرية تؤثر علي هذا النشاط سلبا أو إيجابا 0
v يلزم تحرير محضر اتفاق بكيفية سداد الضريبة المستحقة من واقع هذا الاتفاق وفقا للتعليمات التنفيذية للتحصيل رقم 4 لسنة 2001 0
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 8 / 4 / 2004
تعليمات تنفيذية للفحص رقم ( 21 ) بند 199 لسنة 2004
بشــــــأن
أسس المحاسبة الضريبية لنشاط الاستثمار العقاري
سبق أن أصدرت المصلحة التعليمات التنفيذية للفحص رقم 8 لسنة 1997 بشأن القواعد والأسس المحاسبية الخاصة بتحديد صافي الإرباح التي يحققها من يشيدون أو يشترون عقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها 0
ومن منطلق حرص المصلحة علي مد جسور الثقة والتعاون بينها وبين كافة الممولين ومواكبة المتغيرات التي طرأت علي نشاط الاستثمار العقاري 0
قامت المصلحة بعمل دراسة شاملة لهذا النشاط شملت الدراسات المقدمة من الاتحاد العام للغرف التجارية المصرية " الشعبة العامة للاستثمار العقاري " والدراسات المقدمة من المأموريات والإطلاع علي عدد من ملفات ممولي النشاط بالمأموريات المختلفة وعقد العديد من الاجتماعات مع ممثلي النشاط بالإتحاد العام للغرف التجارية والتي توجت بالاتفاق معهم بتاريخ 25 / 3 / 2004 على ما يلي :-
أولا : الحالات الدفترية :
يقع عبء الإثبات علي المأمورية في حالة عدم الاعتداد بالدفاتر لذا توجه المصلحة نظر المأموريات إلي ضرورة مراعاة ما يلي : -
S الالتزام بتنفيذ التعليمات التنفيذية من المصلحة بشأن عدم إهدار الدفاتر المحاسبية الا لأسباب جدية " أخرها التعليمات رقم 18 لسنة1997 " 0
S اعتماد المشتريات أو المصروفات التي تتفق وطبيعة النشاط ولو كانت بدون مستندات خارجية متي جري العرف علي ذلك0
S خصم جميع التكاليف الواجبة الخصم وفقا لأحكام القانون طالما أن هذه التكاليف تمثل مصروفا فعليا لازما للنشاط سواء لتولد الربح أو لمزاوله النشاط أو للمحافظة علي ممتلكات المنشأة طالما انه يخص سنة المحاسبة و ليس مبالغا فيه0
S تتم المحاسبة عن ضريبة كسب العمل وفقا للكشوف التي يلتزم أصحاب الأعمال بتقديمها إلي المأمورية المختصة والمبين بـها ( أسماء ومحال إقامة ووظائف العاملين لديها / مقدار المرتبات أو المهايا أو الأتعاب ) ما لم تثبت المأمورية ما يخالف ذلك0
ثانيا : أمور يجب مراعاتها عند محاسبة الحالات الدفترية أو المستندية :
E يتحقق الإيراد عند البيع " طبقا لمبدأ تحقق الإيرادات "
E يحدد ثمن البيع وفقا للثمـن الحقيقي للعقار المبيع في تاريخ البيع ويعتبر الثمن الوارد في عقد البيع " سواء كان مسجل أو غير مسـجل " حقيقيا ما لم تثبت المصلحة أن هذا الثمـن لا يمثل الثمن الحقيقي للعقار0
E الحالات التي يتم فيها البيع بالتقسيط لا يعتبر الإيراد محققا إلا بحلول ميعاد استحقاق الإقساط وبقيمة هذه الإقساط 0
وتحدد التكلفة علي أساس ما يوازي قيمة الإقساط المستحقة سنويا منسوبا إلي القيمة الإجمالية للبيع وفقا لما يلــي :-
عدد الوحدات المباعة
三- التكلفة الكلية للوحدات المباعة = التكلفة الكلية للمشروع ×ـــــــــــ
عدد الوحدات الكلية للمشروع
قيمة الإقساط المستحقة للوحدات المباعة
四- تكلفة الإقساط المستحقة = التكلفة الكلية للوحدات المباعة × ـــــــــــ
القيمة البيعيه الكلية للوحدات المباعة
ثالثا : ضوابط تحديد رقم الأعمال :
في الحالات التقديرية تراعي الضوابط الآتية : -
· عدد الوحدات المباعة يحدد استرشادا بما يلي : -
- الإطلاع علي الترخيص الصادر للعقار 0
- العقود المبرمة مع حائزي الوحدات 0
- العقود المقدمة لمرفقي المياة والكهرباء 0
مع ضرورة تتبع بيع باقي الوحدات في السنوات التالية 0
· سعر بيع الوحدة يحدد استرشادا بالآتي : -
- القيمة البيعية المحددة بعقد البيع وما يطرأ عليه من تعديلات 0
- لجان التحريات بمكاتب الشهر العقاري 0
- موقع وواجهة ومساحة الوحدة المباعة ومستوي التشطيب
رابعا : الحالات التقديرية :
تراعي الأسس التالية عند المحاسبة : -
[ 1 ] رقم الأعمال السنوي : -
يحدد استرشادا بما يلي : -
أ - الضوابط السابق إيضاحها 0
ب - معاينة العقارات المبنية لتحديد : -
موقع ومساحات العقارات / عدد ( طوابق العقار – الوحدات بكل طابق ) عدد ومساحات الوحدات المباعة / نوعية التشطيب ( علي المحارة – عادي – لوكس00)
ج – مناقشة الممول مناقشة تفصيلية لتحديد : -
طبيعة النشاط / عدد الوحدات المباعة بالعقارات المبنية ومساحتها ومستوي تشطيبها واثر ذلك علي سعر البيع/ سعر شراء المتر المربع من الأرض الفضاء / نصيب الوحدة المباعة من التكلفة الكلية للعقار/ سعر بيع الوحدة / نظام البيع ( نقدي – بالتقسيط وعدد سنوات التقســيط ) / قيمة الأعمال المسندة لمقاولي الباطن مع إيضاح ( أسمائهم – عناوينهم – ملفاتهم الضريبية – طبيعة العمليات ) / هامش الربح 0
د – الإطلاع علي المستندات التي تتوافر لدي الممول مثل ( صور العقود - فواتير الشراء – أجندات – 000)
هـ - الإقرارات الضريبيــــة وإقرارات الثروة للاسترشاد بما ورد بهما
و - بيانات التعامــــل ( الخصم والإضافة – سجل التعاقدات )
[ 2 ] نسبة صافي الربح : -
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( دفعة واحدة ) 16 %
في حالة سداد القيمة البيعية للوحدات ( بالتقسـيط ) 18 % إلي 20 %
( وفقا لعدد سنوات التقسيط )
[ 3 ] الإيرادات الاخـــري : -
يراعي محاسبة المنشأة عن أي إيرادات أخري يثبت مزاولتها مثل نشاط المقاولات0
خامسا : تراعي الأمور التالية :
v يراعي تطبيق مبدأ استقلال السنوات الضريبية 0
v تعتبر أسس المحاسبة الواردة بهذا الاتفاق لازمة التطبيق عند موافقة الممول بالمأمورية 0
v يطبق هذا الاتفاق علي جميع السنوات التي لم تتم المحاسبة عنها وكذا السنوات التي لم تصبح الضرائب المستحقة عنها نهائية 0
v في جميع الأحوال إذا لم يوافق الممول علي ما جاء بهذا الاتفاق فيتم محاسبته وفق القواعد والأسس المعمول بها قبل هذا الاتفاق
v يعاد النظر في هذا الاتفاق كلما طرأت عليه أية تغيرات جوهرية تؤثر علي هذا النشاط سلبا أو إيجابا 0
v يلزم تحرير محضر اتفاق بكيفية سداد الضريبة المستحقة من واقع هذا الاتفاق وفقا للتعليمات التنفيذية للتحصيل رقم 4 لسنة 2001 0
- علي جميع المناطق الضريبية والإدارة المركزية للتوجيه والرقابة والإدارات التابعة لها مراعاة تنفيذ المأموريات لهذه التعليمات بكل دقـــة 0
تحريرا في : 8 / 4 / 2004
03-23-2008, 04:30 PM
نشاط العقارات والأراضى
مشاركة: نشاط العقارات والأراضى
تعليمات المشاركة
العرض العادي
