mmebied

من القبس الكويتية

-----------


ذكر تقرير صادر عن بنك سيكو الاستثماري أن عمليات المحاسبة والافصاح التي تتبعها شركات العقار في دول التعاون صعبة وأحياناً تكون غير مفهومة.
وكان قطاع العقار الخليجي اكتسب شهرة مؤخراً، ولهذا من المهم تحليل ومقارنة العمليات التي تتبعها شركات عقارية مدرجة متنوعة في المنطقة لتوفير فهم أفضل عن أدائها ولتقديم مقارنات ذات مغزى. وغالباً ما يقارن المستثمرون عوائد وأرباح الشركات من خلال مجلس الادارة دون الالتفات الى اختلافات عمليات المحاسبة.
اذ ان لهذه الاختلافات تأثيرا كبيرا على الأرقام المذكورة، وبالتالي على القيمة العادلة والقيمة العادلة المستندة الى طرق التقييم المرتبطة بها.
ويحاول هذا التقرير القاء الضوء على عمليات المحاسبة المختلفة المستخدمة من قبل الشركات العقارية في دول التعاون، والتغيرات في الطرق المسموح بها من قبل معايير المحاسبة الدولية وتأثيرها في اساسيات وعمليات تقييم الشركة.

هناك نقطتان بغاية الأهمية تؤثر في نتائج عمليات التشغيل المذكورة لشركات العقار في المنطقة وهي كالتالي:
الأولى، طرق الاعتراف بالايراد المستخدمة.
والثانية، قاعدة تقييم الأصول المذكورة.

الاعتراف بالايراد
الاعتراف بالايراد هو مبدأ محاسبي ينطوي تحت بند مبادئ المحاسبة المتفق عليها بشكل عام والتي تحدد الظروف الخاصة التي يتم خلالها التحقق من الايراد.
وبشكل عام، يتم الاعتراف بالايراد في حال صار هناك حدث حاسم معين ويصبح حجم العائد قابلاً للقياس.
وخلال الأعوام الخمس الماضية، سجلت الشركات العقارية الخليجية المدرجة نمو عائد قويا، اذ وصل متوسط معدل النمو السنوي المركب لهذه الشركات 64 في المائة.
الى هذا تولد الشركات العقارية العائد من عدة مصادر وهي بيع العقارات والايجارات ورسوم التحويل ورسوم الادارة وغيرها.
من ناحية أخرى، تستند طرق حساب العوائد والتكاليف الى طريقتين: الأولى طريقة العقد المنجز، والثانية طريقة نسبة الانجاز أو نسبة الاتمام.
وقد يكون إجمالي العائد المسجل في الطريقتين خلال الدورة الداخلية للمشروع متشابها، ومع ذلك، فإن توقيت التحقق من إيراد الطريقتين قد يكون مختلفا.
علاوة على أن التدفقات النقدية ستبقى كما هي بغض النظر عن الطريقة المستخدمة.

طريقة العقد المنجز

وضمن إطار طريقة العقد المنجز، يتم التحقق من عائد بيع الأرض أو العقارات عندما تستحق الفائدة من عملية البيع واستيفاء الشروط التالية:
1- تحويل المخاطر الكبيرة المتعلقة بالعقار ومردود الملكية الى المشتري.
2- يحتفظ المطور بحق الإدارة المستمرة لدرجة ترتبط عادة بالملكية أو التحكم الفعال ببيع العقار.
3- يمكن قياس حجم الإيراد بطريقة مناسبة.
4- من الممكن أن تتدفق المزايا الاقتصادية المرتبطة بالصفقة على الشركة.
5- يمكن قياس التكاليف الواقعة أو التي ستقع أثناء الصفقة بطريقة مناسبة. في السياق ذاته، يمكن تحويل المخاطر الكبيرة ومردود الملكية الى المشتري عندما يتم تحويل مخاطر السعر من خلال توقيع اتفاقية العقد، وإتمام وتسليم العقار حسب كل عقد.

التأثير
وتملك الشركات التي تستخدم طريقة العقد المنجز أرباحاً منخفضة في الأعوام الأولى من عمليات التشغيل، ويتم التحقق من العائد أو الإيراد عندما يكتمل العقار ويسلم إلى مالكيه.
وقد تكون الأصول وقيمة الدفتر في هذه الطريقة أكثر انخفاضاً مقارنة بطريقة نسبة الإنجاز أو الإتمام حيث لا تسجل المبيعات والأرباح حتى يتم تسليم العقار.

نسبة الإنجاز
يتم اتباع طريقة نسبة الإنجاز بشكل رئيسي للابتعاد عن تقلب الأرباح وتوفير تصور أفضل للأنشطة في حال المشاريع طويلة المدى.
وفي حال الشركات العقارية، يتم التحقق من معظم المشاريع التي تقع تحت فئة طويلة المدى وتحت بند هذه الطريقة «بيع العقار» عند استيفاء الشروط التالية:
1- استثمارات المشتري حتى تاريخ صدور البيانات المالية كبيرة لدرجة تشير إلى الالتزام بعمليات مدفوعات العقار.
2- الإنشاء ما بعد المرحلة الأولية.
3- لا يمكن للمشتري أن يطالب بإعادة المال إلا إذا لم يتسلم العقار.
4- المبيعات والتكاليف الكلية يمكن تقديرها بشكل منطقي.

أرباح مستقرة
الشركات التي تستخدم طريقة نسبة الإنجاز تتمتع بدخل ثابت مستقر مقارنة مع تلك التي تستخدم الطريقة المنجزة.
وتعد أصول وقيم الدفاتر في هذه الطريقة أعلى نسبياً، خاصة مع تقييم الهوامش الإجمالية على نسبة العقار المباع كدخل خلال الفترة الأولية.
والشركات العقارية التي تستخدم طريقة العقد المنجز يمكن اعتبارها متحفظة. وتخطط معظم الشركات لتسليم العقارات على قواعد سنوية بهدف تحقيق الاستقرار في أرباحها.

لجنة التقارير المالية
وقد تدخل الشركات العقارية، التي تتعهد بالإنشاء العقاري في اتفاقيات، مع مشتر أو أكثر قبل اكتمال عملية البناء.
وتتضمن هذه الاتفاقيات عمليات بيع وحدات قيد التنفيذ عندما يتعين على المشتري تسديد دفعة أولية متبوعة بأقساط على أساس خطة للسداد.
وتعتبر اتفاقيات الإنشاء العقاري لمشتر معين ضمن فئة المبيعات ما قبل الإنجاز، التي من خلالها يطلب المشتري الاستعجال بالدفعات فيما بين فترة بداية الاتفاقية الأولية والإنجاز التعاقدي.
إلى هذا يتطلب المعيار الخامس عشر للجنة تفسير التقارير المالية الدولية من جميع الشركات التي تبني وحدات سكنية للبيع وتبيعها في الوقت الذي لاتزال عملية الإنشاء جارية ، ألا تتحقق من العائد المستند على طريقة نسبة الإنجاز وتحويله إلى طريقة الإكمال أو الإنجاز. وبالتالي، يتم التحقق من الإيرادات عند تسليم الوحدات فقط.
وكان مسموحاً أمام الشركات في السابق استخدام طريقة الإنجاز في التحقق من الإيرادات في حالة المشاريع ذات الفترات طويلة المدى.

أسباب التعديل
تراعي لجنة تفسير التقارير المالية الدولية الاتفاقية بين المشتري والبائع القائمة على عقد آجل يحق للمشتري خلاله أن يستحوذ على العقار المكتمل ويبيعه بتاريخ لاحق والالتزام بدفع سعر الشراء تبعاً لبنوده.
وعلى الرغم من أن المشتري قد يكون قابلا لتحويل منفعته في العقد الآجل إلى طرف آخر، فان الشركة المطورة للعقار تحتفظ بحق التحكم والمخاطر الكبيرة ومردود الملكية أثناء إنشاء العقار في حالته الحالية حتى يتم تحويل العقار المكتمل.
وبالتالي تقول اللجنة أنه يجب التحقق حينها من العائد عندما يتم تحويل جميع المخاطر والمردود بعيداً عن الاعتبارات الأخرى للتحقق من الإيراد.
ويمكن تطبيق المعيار الخامس العشر للجنة تفسير التقارير المالية الدولية لفترات سنوية ابتداء من الأول من يناير القادم، ومع ذلك، يعد التطبيق الأولي مسموحاً.
من جانب آخر، يجب احتساب التغيرات في سياسة المحاسبة بأثر رجعي بمعنى أنه يجب إعادة صياغة الحسابات تبعاً لطريقة العقد المنجز.

التطبيق
ويؤثر التحويل في السياسة بطريقة غير مرغوبة على الإيراد والأرباح، وبالتالي على القيمة الدفترية للشركات التي تستخدم في الوقت الحالي طريقة نسبة الإنجاز.
من جانبها، ستتأثر أرقام التشغيل المذكورة لشركات عقارية بشكل معاكس بتطبيق هذه القاعدة.
إلى هذا، لا يمكن تقدير مدى تأثر أو انعكاس الإيراد المحقق منه بدقة بسبب الافتقاد إلى المعلومات المتعلقة بتكاليف المشاريع التي تحملتها هذه الشركات.

القيمة العادلة
وزاد معدل النمو السنوي المركب لصافي أرباح الأسهم العقارية خلال السنوات الخمس الماضية بدرجة 72 في المائة، في الوقت الذي نمت فيه الأرباح الإجمالية بمعدل أقل نسبياً بلغ 59 في المائة سنوياً من 2002 إلى 2007.
ويشير هذا الأمر إلى المساهمة الكبيرة للمكاسب الناتجة عن مصادر أخرى مقارنة بالعمليات التشغيلية الأساسية.
علاوة على هذا، نمت التدفقات النقدية من عمليات التشغيل بمعدل 50 في المائة خلال الأعوام الخمس الماضية، مما يشير إلى الحصة الكبيرة التي ساهمت بها الأرباح الصافية في البنود غير النقدية.
تعتبر مكاسب القيمة العادلة هي الفرق بين تكلفة العقار وقيمة السوق الحالي.
وعدم التوافق بين التدفقات النقدية التشغيلية وصافي الأرباح يعود بشكل رئيسي إلى صافي الأرباح غير النقدية الناتجة عن إعادة تقييم العقار الاستثماري.
ويمكن لهذه المكاسب أن تضخم او تخفض صافي الأرباح والأصول خلال تلك الفترة. من جانب آخر، يجب الانتباه الى أن أسعار السوق يتم تحديدها من خلال شركات تقييم مستقلة. ومع ذلك، فإن عملية تقييم العقارات الأساسية تستند إلى عمليات التطوير المتوقعة على هذا العقار من قبل الشركة العقارية. وتحمل التغيرات أو الخطط غير التنفيذية تأثيراً مهماً على قيمة الأرض أو العقار الأساسي.
من ناحيتها، تخفض مكاسب القيمة العادلة التي تضخم من صافي أرباح الشركات العقارية من قيمة الأرباح والأصول المذكورة في البيانات المالية، كما أنها لا تمثل أنشطة الشركة بشكل حقيقي.
إضافة إلى هذا يسمح بتسجيل مكاسب القيمة العادلة على العقارات الاستثمارية من خلال معايير المحاسبة، وتوافر صورة أوضح عن أصول الشركة.

تصنيف الأصول بين تطويري واستثماري

تصنف الشركات العقارية اصولها العقارية بشكل عام ضمن فئتين، الأولى العقار التطويري، والثانية العقار الاستثماري. فالعقار قيد التنفيذ سواء كان للبيع أو الاحتفاظ يصنف باسم العقار التطويري.
وهذه العقارات أقل تكلفة وقيمة لأسباب كثيرة.
أما العقارات الاستثمارية فتلك التي تستخدم للإيجار أو لتقييم رأس المال في البيانات المالية.

دبي الأولى والمزايا تتبع سياسات صارمة

الجدير بالاهتمام أن المكاسب بعد إعادة التقييم عبارة عن بنود غير نقدية صافية، وبالتالي لا يوجد لها تأثير في عمليات التقييم المستندة إلى طريقة التدفقات النقدية المخصومة.
ويجب على عمليات التقييم المرتكزة على صافي قيمة الأصول أن تبقى غير متأثرة باعتبار أنها مستندة على القيمة العادلة لجميع الأصول والالتزامات.
كذلك، يجب على عمليات التقييم المستندة إلى مضاعفات مكرر الربحية أن تعدل الأرباح حسب المكاسب لتعكس الأداء التشغيلي للشركة.
على سبيل المثال، ساهمت مكاسب القيمة العادلة لشركة الدار العقارية منذ بدء تأسيسها بنحو 69 في المائة من إجمالي أرباحها.
ومن خلال التحليلات التي أجراها التقرير تبين أن شركة الأركان ومكة للإنشاء وقطر للاستثمار العقاري لديها أكثر العمليات المحاسبية والإفصاح تحفظاً، في حين أن شركة دبي الأولى للتطوير العقاري والمزايا القابضة تتبع أكثر السياسات صرامة في البيئة الحالية مثال سيناريو أسعار العقار المتزايدة.
هناك نقطتان بغاية الأهمية تؤثر في نتائج عمليات التشغيل المذكورة لشركات العقار في المنطقة وهي كالتالي:
الأولى، طرق الاعتراف بالايراد المستخدمة.
والثانية، قاعدة تقييم الأصول المذكورة.

طريقتان لحساب العوائد والتكاليف:

طريقة نسبة الانجاز
-دخل ثابت ومستقر
- أصول وقيم الدفاتر أعلى نسبياً

طريقة العقد المنجز

__________________
[align=CENTER][tabletext="width:70%;border:2px groove green;"][cell="filter:;"][align=center]
[overline]قل هل يستوي الذين يعلمون والذين لا يعلمون[/overline][overline][/overline]
[/align][/cell][/tabletext][/align]

محمد حسين_0

الخميس 21 رمضان 1430
والله انا ممكن مايكونش ليا خبرة كبيرة فى المحاسبة بس انا قرأت التمرين وشرح على التمرين وشايف ان الكلام محتاج نطاق واسع جدا وشكرا ليك على المشاركة

mmebied

هل الأمر بهذه الصعوبة للرد على هذه الأسئلة أو المشاركة

__________________
[align=CENTER][tabletext="width:70%;border:2px groove green;"][cell="filter:;"][align=center]
[overline]قل هل يستوي الذين يعلمون والذين لا يعلمون[/overline][overline][/overline]
[/align][/cell][/tabletext][/align]